Kada prodati imovinsko dobro: Svaki pokazatelj treba razmotriti

Sadržaj:

Kada prodati imovinsko dobro: Svaki pokazatelj treba razmotriti
Kada prodati imovinsko dobro: Svaki pokazatelj treba razmotriti

Video: Kada prodati imovinsko dobro: Svaki pokazatelj treba razmotriti

Video: Kada prodati imovinsko dobro: Svaki pokazatelj treba razmotriti
Video: Sharp WF-939 (1988 г.в.) самый последний настоящий sharp? 2024, Ožujak
Anonim
Za rekord, vjerujem da je najbolje razdoblje posjedovanja nekretnina zauvijek. Ne prodaje se, vlasnici nekretnina voze nezaustavljivim valom inflacije i nikada ne plaćaju nikakve teške provizije i dugoročne poreze na kapitalne dobitke. Ali zauvijek je dugo vremena.
Za rekord, vjerujem da je najbolje razdoblje posjedovanja nekretnina zauvijek. Ne prodaje se, vlasnici nekretnina voze nezaustavljivim valom inflacije i nikada ne plaćaju nikakve teške provizije i dugoročne poreze na kapitalne dobitke. Ali zauvijek je dugo vremena.

Prije 10 godina, imao sam razmišljanje o kupnji što više investicijskih nekretnina što je više moguće kako bih generirala dovoljno prihoda od najma da nikad više ne moram raditi posao za dan. Zanimao sam se korištenjem novca drugih ljudi za kupnju stvarne imovine koja je s vremenom nastojala rasti. Nadalje, voljela sam primati neprekidan tok prihoda od najma koji je korišten za plaćanje novca koji sam posudio iz banke. Da bi uhvatio 100% ekonomske koristi s samo 20% predujma osjetio previše dobro da bude istinito, pa sam pritisnuo kao teško kao što sam mogao.

Danas više nemam toliku toleranciju u rješavanju problema stanara i održavanja. Smiješno kako se naši stavovi mijenjaju kako starimo. Nemojte vjerovati za jednu sekundu svoje stavove o poslu, životu i novcu, niti će se promijeniti.

Nakon ogromne potrošnje u cijenama nekretnina, primijetio sam da više ljudi počinje raspitivati kada prodati. Što se tiče primarne prebivališta, pokušajte se zadržati što je dulje moguće. Ako ste iznajmljivač, ovaj post će vam dati dobru ideju o prodajnom načinu razmišljanja kada je vaš red da konačno kupite.

Razmatranja kada prodati neku investicijsku imovinu

1) Kada imate veliki životni događaj. Postoje neke ključne događaje u životu koje opravdavaju ponovno vrednovanje posjedovanje ulaganja u nekretnine: novi član obitelji, smrt u obitelji, strašna nesreća koja zahtijeva dodatnu njegu, neželjeno otpuštanje, ili preseljenje posao u ime nekoliko. Veliki životni događaji mogu zahtijevati više vremena ili novca. Ako ne možete raditi, neki životni događaji mogu zahtijevati da svoj najam posjedujete za polupozivne prihode.

2) Kada imate više izvori pasivnog dohotka.Osim najma prihod, tu je prihod od dividendi, prihodi obveznica, REIT prihod, nekretnine grupnog financiranja prihod, P2P prihod, CD dohodak i prihoda od rojaliteta. Važno je imati raznoliki pasivni prihod, jer nikad ne znate koja se klasa imovine može opaliti i koja će klasa imovine procvjetati. Za vašu recenziju, prikladno sam rangirao najbolje izvore pasivnih prihoda na grafikonu u nastavku.

S ocjenom aktivnosti od 6 (10 najbolja s minimalnom potrebnom aktivnošću), nekretnina za najam je pasivni tok prihoda koji zahtijeva najveći iznos aktivnosti. To je u redu ako usporedite prihode od najma do dohodaka na dan (rezultat aktivnosti 1). Ali ako imate druge izvore pasivnog dohotka koji generiraju jednako ili više, tada nekretnina postaje manje optimalna.

Kliknite grafikon da biste pročitali detaljni članak o svakoj investiciji
Kliknite grafikon da biste pročitali detaljni članak o svakoj investiciji

U mom slučaju, nikad nisam predvidio da moje online poslovanje raste do više puta od neto prihoda od najma. Samo sam prodaja prodajnih knjiga otpremnina generira više pasivnih dohodaka od mojih najamnina od 1.000.000 USD Pacific Heights 2/2 s nultim radom. Online prihod je daleko superiorniji od prihoda od najma kada se ne dobije nikakva održavanja, bez poreza na imovinu, bez stanara za rješavanje i neograničenim mjerilom.

3) kada je vaša stopa kapi ispod niže stope prinosa od rizika. Razmislite o stopi kapa kao neto prinos najma. Kap. Stopa može se izračunati kao Neto poslovni prihod / vrijednost imovine. NOI se izračunava oduzimanjem svih troškova iz bruto prihoda od najma. Ako je stopa kapa je ispod onoga što možete zaraditi na rizik-free 10-godišnje trezora obveznice radi ništa, trebali biste razmisliti o prodaji jer niste adekvatno nadoknaditi rizika koje poduzimamo.

Bruto iznajmljivanje stambenog prostora moje kuće je ~ 100.000 dolara godišnje. Njegov NOI je otprilike 75.000 dolara. Moja stopa kapi na mojoj kupovnoj cijeni od 1.525.000 $ stoga je 4,93%. Nije loše, s obzirom da je ~ 2,6% viša od stope povrata od rizika. Međutim, stopa mirovine na trenutnoj tržišnoj vrijednosti je samo oko 2,7%, razina koja je vrlo blizu 10-godišnjem prinosu obveznica. Da sam potrošiti 9000 $ godišnje na iznajmljivača, što je ono što mislim da je potrebno pronaći premium iznajmljivača i zadržati svoj zdrav razum, moja kapa stopa pada na samo 2,4% u odnosu na današnje tržišne cijene. Sada, ako dodate na moje 20.000 dolara godišnje u hipoteku kamate trošak, moj neto iznajmljivanje prinos je čak niža.

Mjesta poput San Francisca, Hong Konga, Londona i New Yorka imaju desetljećima niske stope kape, jer su se ulagači uvrstili na priznanje glavnice. Međutim, budući da svijet postaje sve više povezan zbog tehnologije, predviđam da će se stopa kapa povećati jer cijene nekretnina na kraju dolaze u trgovinu temeljene na temeljima dugoročnih zarada.

SF je najgore tržište za stanodavca u Americi na temelju stopa kapa. Izvor: HomeUnion
SF je najgore tržište za stanodavca u Americi na temelju stopa kapa. Izvor: HomeUnion

4) Kada možete BURL voljeti šampion. BURL = kupnja uslužnog programa, luksuzni najam. Ako ste u mogućnosti da lako izdvojiti kapitala prema ulaganja u nekretnine koje trguju na niskim bruto godišnjeg zakupa višekratnika (visoka stopa kapa) za generiranje ogromne gotovine da plati za iznajmljivanje imovine u nevjerojatnom mjestu koje trguje na visokom bruto godišnje zarade više ( niska stopa kapi), onda biste trebali ići za to. Ova arbitraža je jedan od najboljih načina života i novca koji sam došao.

Pogledajte moj post: Nekretnine ulaže pravilo slijediti

BURL = Vlastiti u Clevelandu, najam u Mauiu. Čak i Lebron naziva LA svoj dom i planira napustiti Cleveland sljedeće godine.
BURL = Vlastiti u Clevelandu, najam u Mauiu. Čak i Lebron naziva LA svoj dom i planira napustiti Cleveland sljedeće godine.

5) Kada je radost posjedovanja manja od radosti da nešto drugo učini važnijim. Što više novca zaradite, manje ćete radosti doživjeti prikupljanje prihoda od najma. Jednostavno je da jedete svoj peti slatki kolač od jabuka nije tako ugodna kao i vaša prva.

Iako prihodi od najma čine oko 50% ukupnog pasivnog dohotka, neto prihodi od najma čine manje od 10% ukupnog dohotka. Dok ću se uvijek osjećati ponosno voziti po jednoj od mojih svojstava, istodobna radost koju sam također osjetila izblijedila je. Umjesto toga, sada vidim svojstva kao čisti generator prihoda, bez nostalgičnih sjećanja. Čim se oslobodite svojih investicija, postajete bolji investitor.

6) kada postoji velika ponuda imovine u plinovodu. Uspjeh cijena nekretnina uvelike ovisi o rastu radnih mjesta, dohotka i ponude. Ako vidite veliki plinovod stanova tijekom idućih nekoliko godina, neizbježno će biti pad cijena. Ključ je prodati prije tržište se preplavljuje. Pritisak cijena je uvijek lošiji kada se stanovi / novi domovi pojavljuju na tržištu jer ljudi obično podcjenjuju njihov utjecaj.

Image
Image

7) Kada su kuće usmjerene na prekomjerne povećanja poreza. Gradske i državne vlade vole da vlasnici kuća plaćaju za nove projekte kroz veće poreze na imovinu umjesto da povećaju poreze ili cijene na pokroviteljima. Na primjer, umjesto podizanja vlakova u zoni SF Bay, vlada je odlučila da će vlasnici kuća platiti više porez na imovinu za sljedećih 10 godina kako bi financirali vezu vlakova od 3,5 dolara. Vlak se vlak jednom svakih šest mjeseci, jer je teško na vrijeme.

Iako je logičan zaključak da će veći porezi na imovinu dovesti do viših iznajmljivanja, često je potrebno vremena da prođe dodatni trošak stanaru. Ako se čini da nema kraja na vidiku za sve veće poreze na imovinu (NJ, IL, stanovnici CA posebno), možda je vrijeme da se 1031 razmjene na porezno prijemljiv države.

Trenutačno plaćam 21.875 USD godišnje u porezu na imovinu na dom koji ima procijenjenu vrijednost od 1.890.000 USD (= 1,18%). Neki bi rekli da je to sjajno jer je tržišna vrijednost veća, što znači da bi trebalo platiti više od 30.000 dolara u porezu na imovinu. Ali po mom mišljenju, iznos od 21.875 dolara godišnje, iznos poreza na imovinu već je previsok. 21.875 dolara je više nego što neki ljudi plaćaju u zakupu godišnje.

Nasuprot tome, kuća u vrijednosti od 1.890.000 dolara u Honolulu platila bi samo godišnji porez na imovinu od 5.670 dolara, ili otprilike jedna četvrtina iznosa koji sam platio u San Franciscu. Stoga, svatko tko želi geo-arbitražu poreza na imovinu SAD-a treba razmotriti kupnju kuće za odlazak u mirovinu na Havajima. Hawaii redovima # 50 u smislu porez na imovinu postotak od strane države u Americi, i to je rangiran # 1 u smislu kvalitete života po mom mišljenju.

NJ i Illinois imaju najviše stope poreza na imovinu u zemlji
NJ i Illinois imaju najviše stope poreza na imovinu u zemlji

8) Kada nekretnina naređuje veću od 50% neto vrijednosti. Ne preporučujem da netko ima više od 50% svoje neto vrijednosti u jednoj klasi imovine na dugi rok, pogotovo ako se dug koristi za stjecanje imovine. Kako se kreće prema financijskoj neovisnosti, bolje je imati tri ili četiri glavne klase imovine od kojih svaki iznosi 25% - 33% neto vrijednosti. Važno je imati klase imovine koje se zig kada drugi zag. Ili imaju imovinu koja generira prihod dok se drugi raspadaju. Tijekom financijske krize, mnogi su Amerikanci izbrisani jer je 80% + neto vrijednosti imalo veze s njihovim primarnim prebivalištem.

Evo moje najdraže grafikon za dodjelu neto vrijednosti po dobi za one s mogućnošću osobnosti. Ovdje možete pročitati ostale preporuke za dodjelu neto vrijednosti.

Image
Image

9) Kada počnete premašiti dobit od $ 250K / $ 500K bez poreza. Vlada vam dozvoljava da platite porez na kapitalne dobitke na prvom 250.000 HRK dobiti za pojedince i prvih 500.000 HRK dobiti za bračne parove za vašu primarnu prebivališta. Ako udarate s tim ograničenjima bez poreza i još uvijek imate pravo na naknadu ako ste živjeli u vašem domu za dvije od zadnjih pet godina, možda biste trebali uzeti u obzir uzimanje poreznih dobitaka i kupnje novo mjesto u jeftinijem dijelu zemlje s potencijalno većim uspjehom.

Da biste odgodili porez, možete 1031 zamijeniti ulaganje u nekretninu kupnjom još jedne investicijske imovine veće vrijednosti u roku od 180 dana. Najprije ćete se morati obratiti tvrtki za razmjenu 1031 za obradu razmjene. To će vas koštati od oko 1.000 do 2.000 dolara za opciju izvršavanja takve transakcije. Ako ne možete pronaći investicijsku nekretninu koja vam se sviđa u 180 dana, tada ćete jesti trošak postavljanja $ 1,000 - $ 2,000.

10) Kada ste pronašli bolju upotrebu za prihod. Ako smatrate da imate veliku šansu da ostvarite veći povrat na drugu investiciju s manjim rizikom, zaključavanje vaših dobitaka može biti dobra ideja. Na primjer, nakon 60% dobiti u SF od 2012, mislim da je dobra ideja da proda i preusmjeriti kapital u srcu nekretnina, gdje procjene su znatno niže. Na taj način moj portfelj nekretnina postat će raznolikiji u odnosu na tri vlasništva u SF-u i jednoj nekretnini u jezeru Tahoe.

Čak 3% - 4% bez poreza davanje municipalnih obveznica moglo bi cijeniti brže od nekretnina u San Franciscu ako tržište padne ili pada.

Image
Image

11) Kada se provizija postane manje ozbiljna. Stopa provizije za prodaju ostaje tvrdoglavo visoka na 5% (2,5% na agent za uvrštenje, 2,5% za zastupnika prodavača ili zastupnika kupca). Barem je stopa smanjena s 6% prije deset godina. Nema smisla plaćati zastupniku kupca 2,5% naknade kada agent pokušava dobiti najbolji mogući posao od vas za svog klijenta!

Ironija je da, ako su kamatne stope bile niže, vjerojatno bih prodao jednu od mojih nekretnina u 2012, neposredno prije masivnog vala. Druge tvrtke imaju toliko mogućnosti za stjecanje tržišnog udjela podcjenjivanjem tradicionalnog tržišnog natjecanja. Problem je u tome što će mnogi Realtors usmjeriti svoje klijente daleko od popisa koji ih ne plaćaju 2,5% provizije.

12) Kada postoje znakovi usporavanja komercijalnih nekretnina. Poslovne nekretninske transakcije mogu se smatrati vodećim pokazateljem za stambeni stambeni rast. Uostalom, tvrtke moraju najprije osigurati prostor prije nego zapošljavaju cijelu hrpu novih ljudi. Transakcije i cijene počeli su pokazivati znakove usporavanja u 2016. godini. Ukupna prodaja ureda pala je za 7% u odnosu na 2015. godinu, na 140,5 dolara za BLN. Usporavanje je ubrzalo 2017., budući da je u siječnju zabilježen pad volumena poslovnih nekretnina za 47 posto, što je najveći pad od 2009. godine.

Image
Image

13) Kada postoje značajni nadolazeći popravci. Neki od glavnih ponavljajućih troškova uključuju novi krov svakih 10 do 20 godina, novu boju svakih 10-20 godina, novu HVAC jedinicu svakih 15-30 godina, novi bojler svakih 10 do 15 godina, popravak palube svakih 20-30 godina zbog suhog truleži, te remodeliranje kuhinja i kupaonice svakih 20-30 godina. Vi svibanj također morati ažurirati stare električne ožičenje kod, što može koštati 10.000 - 50.000 dolara za rewire cijelu kuću. U San Franciscu, ako posjedujete višeobiteljsku zgradu iznad garaže, možda ćete morati potrošiti 100.000 do 300.000 dolara za modernizaciju zgrade zbog novog zakona koji je protekao prije nekoliko godina.

14) Prije nego se stambeno zakonodavstvo okreće najgore. Vlasnici kuće trenutno imaju pravo odbiti plaćanje kamata na čak milijun dolara hipoteke. Kongresni republikanci i dužnosnici u Bijeloj kući razmatraju smanjenje ograničenja na 500.000 dolara, uklanjanje državnih i lokalnih poreznih olakšica i ograničavanje odbitaka poreza na imovinu na 10.000 dolara što bi povrijedilo vlasnike kuća u visokim poreznim i imovinskim državama poput Kalifornije, New Yorka i New Jerseya pošta.

Ako se provede ovo zakonodavstvo, najviše će negativno utjecati na Kaliforniju, a na državnoj razini oko 1,4 milijuna će negativno utjecati na iznos od 3.100 dolara više u porez na imovinu godišnje prema centru za porezne politike.

Image
Image

15) Ako je vaše područje sklono prirodnim katastrofama. Određena područja su sklona prirodnim katastrofama poput uragana, potresa, poplava i požara. Proučite prirodnu povijest katastrofe vašeg područja. Na primjer, gotovo svakih 5-10 godina postoji ogroman uragan koji izaziva pustoš na obali zaljeva. Godine 2017. taj je uragan bio Harvey koji je potopio Houston, Texas. U 2012. godini bilo je uragana Sandy. I 2005, bio je uragan Katrina. U zaljevu San Francisco, masivni zemljotresovi izazvali su veliku štetu svakih 30-50 godina.

Ako je prošlo od trenutka kada je došlo do prirodne katastrofe, ako nemate prirodno osiguranje od katastrofe ili ako ne možete priuštiti odbitne iznose ili premije, možda biste željeli opteretiti neki rizik. Samo dva od svakih 10 vlasnika kuća pogođenih uraganom Harvey imaju osiguranje od poplava. Ako izgubite kuću, ostaje samo vrijednost zemljišta. Troškovi izgradnje su od $ 100 - $ 500 / sqft.

Image
Image

Vožnja valom inflacije dok više ne možete uzeti

Posjedovanje nekretnina je poput rata iznošenja. Što duže možete trajati, bogatiji ćete vjerojatno biti. Neki od vas će dobiti sretan s iznenađujuće stanare koji ostati za 10 + godina. Drugi će doživjeti situacije koje će testirati vašu vjeru u čovječanstvo.

Na kraju dana, glavna svrha vaše investicijske imovine je stvaranje novčanog tijeka bezbolno što je moguće. Jednom kad bol posjedovanja postaje veća od radosti zarađivanja, vrijeme je za prodaju. Kontinuirano raditi prema onom toku prihoda koji daje najveći povratak s najmanjim iznosom posla.

Osobno sam prodao jednu od mojih najamnina u San Franciscu i vratio 500.000 dolara prihoda u RealtyShares da ne samo diverzificiraju svoje fondove nekretnina u jeftinijim područjima sa stopama od 4X-5X, nego da i više pasivno zaradim novac. S obitelji koja se sada brine, više nemam vremena za održavanje kuće i upravljanje stanarima.

Pozdrav,

Sam

Preporučeni: