Koji je najbolji način da zaradite novac fiksiranje i flipping domova?

Sadržaj:

Koji je najbolji način da zaradite novac fiksiranje i flipping domova?
Koji je najbolji način da zaradite novac fiksiranje i flipping domova?

Video: Koji je najbolji način da zaradite novac fiksiranje i flipping domova?

Video: Koji je najbolji način da zaradite novac fiksiranje i flipping domova?
Video: Venice, Italy Canal Tour - 4K 60fps with Captions 2024, Ožujak
Anonim
Pre Flip Fixer
Pre Flip Fixer

Sljedeći je masovni gostovalište Mark Ferguson, koji je 2001. postao licenciran agencija za nekretnine nakon što je diplomirao na Sveučilištu u Coloradu s diplomom Business Finance. Mark vodi tim od deset stručnjaka za nekretnine i strastveni investitor u nekretnine. Mark posjeduje 11 dugotrajnih najamnina i popravlja i okreće 10-15 domova svake godine.

Bio sam licencirani agent za nekretnine od 2001. godine i ja sam investitor u nekretnine. Volim prodavati kuće, ali puno je zabavnije kupiti kuću, popraviti ga i prodati za profit. U karijeri sam popravio i približio blizu 100 domova i možete napraviti mnogo novca kako biste popravili i otplesali domove. Također je moguće izgubiti mnogo novca ako ne radite svoju zadaću ili znate što radite. Unatoč svom iskustvu, još uvijek izgubih novac povremeno!

Popravljanje i premještanje domova može se činiti kao prilično jednostavan koncept. Kupite kuću koja treba neki posao, popraviti ga i prodati kuću. Istina je da je potrebno puno vremena za pronalaženje pravog posla, pronalaženje odgovarajućeg financiranja, pronalaženje odgovarajućeg izvođača radova, odlučivanje o tome što popraviti, održavati nekretninu, vrijednost imovine, osigurati sve potrebne popravke, a zatim prodati kuća. Škripanje i pomicanje nije nešto što možete provesti nekoliko sati tjedno i biti uspješno. Ako ne odvojite vrijeme da biste ispravno radili stvari i zabrljali bilo koji dio popravka i okretanja, možete pretvoriti dobru zaradu u veliki gubitak.

Koliko novca možete napraviti popraviti i okretati domove?

Škripanje i okretanje kuća nije lagan posao koji će vam donijeti sreću dok nastavljate raditi na svom danu. Možda će vam se javiti popravci i peraje na televiziji da bi napravili 100.000 dolara na popravak i flip, ali televizija može zavarati. Izuzetno je rijetko napraviti $ 100,000 na flip, osim ako se ne bavite visokim vrijednostima / visokim rizikom. Većina televizijskih emisija koje vidim o popravcima i flipovima ostavljaju mnoge troškove povezane s okretanjem i prenaglašavaju dobit.

Pokušavam zaraditi 25.000 dolara za svaki flip koji sam završio da kupim za manje od 150.000 dolara. Ako kupim flip za više od 150.000 dolara, nadam se da ću zaraditi više novca, jer povećana vrijednost upotrebljava više resursa i ne mogu kupiti onoliko svojstava.

Povezujem se s mnogim ulagačima i susrećem ih, koji također uklanjaju i zakreću domove, a moje su margine vrlo slične njihovim. Važno je znati što drugi investitori očekuju za profit, jer ćete se natječući s njima kad pokušavate kupiti nekretnine. Ako kupujete kuće s MLS-a ili na prodaju foreclosure očekujući profit od 50.000 dolara kada će drugi investitori podmiriti 25.000 dolara dobiti, bit će teško pronaći sve kuće za preokretanje.

Iako je teško napraviti $ 100,000 na flip, učinio sam to dvaput. To je bilo više dolarskih nekretnina kupljenih za više od 200.000 dolara i prodano za više od 350.000 dolara. Pravi novac ne ide s velikim brojem okretaja, već u okretanju više svojstava koja čine skromnu dobit. Imam 9 popraviti i flips u različitim fazama procesa od na tržištu i pod ugovorom na čekanju da izvođač raditi na posao. Ti 9 popravci i okretaji trebali bi me zaraditi 250.000 dolara ili više u idućih 6 mjeseci ili manje. Ako se pitate za moju matematiku, želim napraviti barem 25.000 dolara za svaki flip, ali prosječno imam profit od 33.000 dolara. To znači da bih trebao zaraditi oko 300.000 dolara od ovih 9 flipa kada se popravljaju i prodaju. Ja sam jedini vlasnik moje popravke i flip poslovanja i to je sve dobit za mene, iako moram platiti osoblje koje pomaže kod popraviti i flips, moje iznajmljivanje i naš prodajni tim za nekretnine.

Koji su troškovi povezani s popravkom i okretanjem?

Spomenula sam da popravljanje i flip televizijske emisije žele pretjerivati u dobiti i podcijeniti troškove. Mnogi od pokazivanja pokazuju cijenu kupovine, popravke i prodajnu cijenu. Oni ne spominju ostale troškove kao što su financiranje, prodaja (provizije za nekretnine), nošenje (porezi osiguranja i imovine) i još mnogo toga.

Ja sam agent za nekretnine pa su mi troškovi niži, ali neaktivni agent bi imao sljedeće troškove na flip koji je kupljen za 100.000 dolara i prodao za 160.000 dolara.

  • Troškovi kupnje / kredita iznose $ 2.000 - $ 8.000
  • Osiguranje od 500 do 2.000 dolara
  • Porez na imovinu $ 500 - $ 3.000
  • HOA $ 0 - $ 6,000
  • Održavanje (dvorište, uklanjanje snijega) od 250 do 1000 dolara
  • Prodajni troškovi su $ 10,500 - $ 15,000

Kao što možete vidjeti troškove dodati čak i bez vršenja popravaka u kući. Troškovi kreću se od 15.750 do 41.000 dolara na flip koji koštaju samo 100.000 dolara. Ovo je velika varijanta i bila bi potpuno neprihvatljiva u većini poduzeća. Ova varijacija pokazuje zašto je važno napraviti domaću zadaću prije kupnje okvira i evo zašto postoji tako velika varijanta.

  1. Financiranje popravka i flipa je skupo, a većina investitora nema gotovinu. Neki investitori možda će moći platiti gotovinu za nekretninu ili dva, ali većina nas je dužna posuditi novac. Tvrdi novac je uobičajeni način financiranja flipa, ali može vas koštati 4 boda (postotak nabavne cijene) i čak 18% kamata. Koristim portfelja zajmodavca koji me naplaćuje 1% pristojbe i 5,25% na moj novac i zahtijeva 25% predujam.
  2. Svaki popravak i flip imaju različite troškove. Neke kuće imaju HOA, a neke ih nema. Različite države imaju različite iznose za imovinske poreze. Različita područja trebat će različite količine održavanja. Troškovi osiguranja variraju od države, tvrtke i kuće.
  3. Troškovi prodaje variraju ovisno o kući. Mnogi kupci će zahtijevati zatvaranje troškova koje mora platiti prodavatelj, koji može biti 3% ili više prodajne cijene i morate platiti agenta za nekretnine. Morat ćete platiti naslovno osiguranje, naknadu za zatvaranje ili odvjetnik ovisno o tome gdje živite.

Morate znati troškove u vašem području za ove stavke. Ako pogrešno procijenite troškove financiranja, to bi moglo eliminirati sve svoje zarade.

Koliko će vremena trajati popravak i flip?

Još jedna pogrešna predodžba o popravljanju i premještanju je da se to može učiniti brzo. Unatoč mojem iskustvu, moglo bi me trebati 6 mjeseci ili duže prodati flip kad ga kupim.

Trebat će tjednima da podigne dobavljača, najčešće barem jedan mjesec da biste dovršili popravke, mjesec dana kako bi pronašli kupca i još jedan mjesec kako bi zatvorili posao. S najboljim scenarijem možete okrenuti kuću za otprilike 4 mjeseca ako želite vrhunski dolar, Ako vaš izvođač traje duže, to traje duže prodati ili ugovor se raspada, lako je doći do šest mjeseci. Što duže posjedujete flip, to je veći interes, troškovi održavanja i troškovi održavanja imat ćete. Uvijek pretpostavimo da ćete imati imovinu duže nego što mislite da hoćete.

Trebate li kupiti popravak i flips u nadi za zahvalnost?

Kada popravim i zamaham domove Nikada ne kupujem kuću koja bi joj trebala povećati vrijednost, Mnoga područja (San Francisco) vide goleme povećanja cijena i može biti moguće kupiti marginalnu ponudu i zaraditi novac tako što će ga držati dok se ne cijeni tržište. Mnogi su ulagači koristili tu tehniku prije posljednjeg padajućeg tržišta i kada su cijene smanjene, mnoge popravke dok su peraje u bankrotu. Moje područje u Sjevernoj Coloradu vidjelo je i smanjenje cijena tijekom krize, ali nastavljam prevrtati kuće kroz dobre i loše tržište. Ako kupite kuće po pravoj cijeni, još uvijek možete zaraditi ako cijene padnu. Ako plaćate previše za flip i tržište se okreće, možda ćete se naći u hrpi nevolje.

Kako možete pronaći ponude za popravak i flip?

Jedna od najtežih stvari koje treba učiniti prilikom popravljanja i kretanja domova je kupnja kuće dovoljno jeftine da bi zaradila. Želim napraviti barem 25.000 dolara na mojoj flips i da se dobit temelji na trenutnoj tržišnoj vrijednosti. Iznenađuje mnoge ljude, ali kupujem 95% mojih nekretnina od MLS-a, Čujem ulagače da mi kažu da je tržište u Koloradu mrtvo zbog popravka i preokreta, ali sada imam 9 i završila sam deset u 2013. Postoji mnogo natjecanja na MLS-u, ali još uvijek možete dobiti ponude ako znate što radite !

Evo nekoliko savjeta kako biste dobili sjajne ponude od MLS-a:

  1. Znajte najvišu cijenu koju možete platiti kako biste zaradili dovoljno novca prije nego što napravite ponudu. Ako nudite nisku ponudu, možda će vam trebati neka mjesta za pregovore.
  2. Ako dođe mnogo na tržište, napravite sjajnu ponudu što je prije moguće. Ja sam agent i mogu ponuditi ponudu za manje od dva sata nakon što vidim da se mnogo prodaje. Dobio sam mnoge ponude jer sam prvi koji je poslao ponudu.
  3. Ako ste u najboljoj i najboljoj situaciji, napravite najbolju ponudu! Moju ponudu nisam temeljio na najvišoj i najkvalitetnijoj cijeni. Osnovao sam ga od cijene koju moram platiti kako bih zaradio svoju 25.000 dolara profita. Ponekad ponudim 10 do 15 posto više od cijene popisa, a ponekad ponudim nižu cijenu. Nemojte misliti jer je kuća ispod cijene da ga možete ukrasti bez da drugi investitor ponudi višu ponudu.
  4. Potražite kuće koje su na prodaju više od 60 dana. Prodavači s kućama koje su na tržištu dulje vrijeme imaju veću vjerojatnost da će prihvatiti nisku ponudu. Kad kažem nisko, mislim da je oko 20% manje od cijene. Ako je kuća očito precijenjena i zbog toga je bila na tržištu, neću gubiti vrijeme na njemu. Tražim kuće koje su navedene po tržišnoj vrijednosti ili malo ispod.
  5. Nemojte ograničiti pretraživanje na određene vrste svojstava. Neki investitori žele samo kupiti REO, ali kupio sam REO, kratku prodaju, prodaju nekretnina i normalnu prodaju kao popravak i flips. REO-ovi su teško pronaći i mnoge su moje ponude bile tradicionalne unose koje su trebale rad ili brzu prodaju.
  6. Učinite svoju ponudu što je moguće više privlačnom. Novac je kralj, a većina prodavača preferira gotovinu, jer gotovinski ugovor ima veće šanse za zatvaranje od financiranog posla. * Uklonite vašu potjernicu za provjeru ako stvarno želite dati veliku šansu za dobivanje prihvaćene ponude. Dosad sam dovoljno iskusan da znam glavna pitanja koja trebam tražiti i obično ne dobivam inspekciju. Ne preporučujem to za početnike.
  7. Ako zaista želite napraviti posao iz popravljanja i kretanja domova, postanite agent za nekretnine. Jedan od razloga zašto mogu tako brzo djelovati jest da sam agent; Mogu napisati svoje ponude, postaviti vlastite izložbe i spremiti proviziju na strani kupnje i prodaje. To znači da mogu platiti više za kuću od većine investitora koji nisu agenti i donose jednako mnogo novca.

* Iako sam svoju ponudu predstavio u gotovini, i dalje koristim financiranje. Moj vjerovnik ne zahtijeva procjenu i može se zatvoriti za 15 dana. Pišem u ugovor "Mogu koristiti portfeljni zajam za financiranje posla, iako imam gotovinu za zatvaranje posla ako je potrebno. Nijedan od uvjeta neće se mijenjati i neće se primjenjivati nikakvi uvjeti za procjenu ili zajam. "Ako prodavatelj to ne sviđa, mogu platiti gotovinu, a zatim refinancirati nakon zatvaranja na 70% zajma prema vrijednosti.

Kako dobivate financiranje na popravak i flip?

Financiranje popravak i flips je sjajan način kupiti više nekretnina i zaraditi više novca. Nije lako pronaći zajmodavce koji žele napraviti kratkoročne zajmove, što je ono što se traži prilikom okretanja doma. Zajmodavac čini manje novca što je kraći zajam i to je riskier. Tvrdi novac je jedan od načina financiranja flipa, ali trebat će vam neki dio vašeg novca, iako mnogi zajmodavci tvrde da će financirati cijeli posao.Moram spustiti 25% na moj popravak i flips i moram platiti za popravak out-of-džep.

Sretan sam što je moja lokalna banka financira i približila se samo 5,25% s jednom točkom. Hard novac zajmodavci će naplatiti 2-5 bodova i 12-18 posto kamate, iako neki hard novac lenders će omogućiti manje kapara i financirati neke popravke. Ulov je tvrdi novac lenders željeli raditi s iskusnim perajama i obično nude samo svoje najbolje zajmove za ponoviti kupce.

Ako želite početi popravljati i okretati, trebat će vam vlastiti novac da biste započeli s plaćanjem i popravcima. Ako nemate novaca, morate pronaći partnera ili bogati stric. Koristim privatni novac od moje sestre za dio moje popraviti i flipping poslovanja. Moja sestra je spremila više od 100.000 dolara za moju nephews koledžu i ona osjeća da sam sigurniji od burze i više unosan od CD-a. Privatni novac mi omogućuje da iskoristim manje od gotovine i daje bolji povratak sestri od 1% CD-a. Nemojte se bojati pitati za ulaganja od svojih prijatelja i obitelji sve dok je možete vratiti natrag!

Možete li zaraditi više novca na popravak i flips s skuplje kuće?

Oni koji čitaju znaju da Sam živi u zaljevu i stanovanje nije baš jeftin. Možete zaraditi više novca i sklapati skupe kuće po osnovi posla. Ali, skupe kuće će doći s više rizika i više troškova. Iako možete zaraditi više novca na skupe flip, više volim jeftinije flips iz više razloga.

  • Skupni flip će zauzeti više novca za predujam i kamate. Kuća koja košta 500.000 dolara zahtijevat će uplatu od 125.000 dolara.
  • Skupe flip trebat će više popravaka, jer vrhunski kupci očekuju više. Materijali i radna snaga bit će skuplji i popravci će trajati duže na visokoj flip-u. Bit će teže pronaći izvođače kvalificirane za vrhunske popravke i naplatit će ih više u radu.
  • High-end flip će trebati više vremena nego što jeftinije. Postoji više ljudi koji mogu priuštiti jeftiniji dom i lakše ih je prodati. Vaši troškovi financiranja i održavanja bit će više na high-end imovine zbog produženog razdoblja držanja.
  • Teže je ocijeniti vrhunsko vlasništvo. Ključ za ispravljanje i preokretanje uspješno je znati što vaša kuća vrijedi nakon što ga popravi. Većina vrhunskih kuća vrlo je jedinstvena i ima nekoliko sličnih svojstava kako bi pružila točnu vrijednost. Ako ste isključili 10% svoje vrijednosti na kući od 750.000 dolara koja iznosi 75.000 dolara iz vašeg džepa!

Radije prelamati mnoge niskobudžetne domove preko jednog vrhunskog doma

Post Flip
Post Flip

Mnogi nepredviđeni problemi dolaze kada pokreću kuće i volim imati pet preokreta nad samo jednom i evo zašto. Već sam izgubio novac na flipovima, ali nije me mnogo ozlijedio jer su moji drugi napadi napravili novac i nadoknadili gubitak. Ako bih imao jedan high-end flip koji je izgubio novac, bio bih u nevolji jer je toliko od mog novca vezan u jednoj kući.

Izgubio sam novac u jednoj kući jer su prethodni vlasnici tužili banku tvrdeći da je banka prešla krivo. Ne mogu prodati kuću koja je imala parnicu protiv njega pa nisam mogao ništa učiniti dok sud ne vidi slučaj. Pokušao sam ponuditi novac starim vlasnicima kako bi ih spustio, ali bili su uvjereni da će dobiti besplatnu kuću. Unajmio sam svoje odvjetnike kako bih ubrzao proces i trebalo je samo godinu dana da sudovi preispitaju slučaj. Nakon što je sudac vidio tvrdnje, odmah je bacio slučaj, ali to me koštalo više od 10.000 dolara u odvjetničkim naknadama i jednom godišnjem interesu.

Imajući više niskih dolara flips i dalje kupuju i prodaju kuća, dok je to i dalje. Ako se to dogodilo s vrhunskim okretajem sa svim mojim novcem, već godinu dana ne bih radila ništa osim računa o mojim gubicima.

Također bih trebao oko 125.000 dolara dobiti na high-end flipu kako bi se postigla dobit od pet niskopodnih flipa. Nakon troškova i popravaka morat ću prodati flip koji sam kupio ili 500.000 dolara za više od 800.000 dolara! Po mom iskustvu puno je teže pronaći toliko prostora u visokokvalitetnom vlasništvu, a moguće je pronaći kuću od 100.000 dolara koja će prodati za 160.000 dolara.

Kako popraviti popravak i flip?

Osim pronalaženja popravka i okretanja, sljedeći najteži je popravak popravka i okretanja. Ne bih predložio da sami radite posao, osim ako nemate posla i znate što radite. Mnoge prepreke su loše jer netko misli da sami vikendima mogu sami popraviti dom i spasiti tisuće. Istina je da je vaše vrijeme vrijedno i vjerojatno ćete izgubiti novac ako niste profesionalni izvođač radova.

Vikend ratnik će trajati deset puta koliko dugo za popravljanje doma kao profesionalnog, a troškovi financiranja će uništiti svu dobit, a da vas obitelj ne mrzi. Učinio sam sav posao na popravku i okrenuo se, a puno sam naučio o izgradnji i kako izgubiti novac.

Kada popravljate kuću, dobiti ponude od više izvođača, Pokušajte upotrijebiti izvođače koji su vam upućeni od ljudi kojima vjerujete i sve što ste dobili u pisanom obliku. Angieov popis je veliki resurs za pronalaženje izvođača radova, ako vam treba mjesto za početak. Nemojte platiti vašem izvođaču tonski novac unaprijed. Ako je to mali posao, trebate platiti vašeg izvođača radova nakon završetka posla. Ako je to velik posao, možda ćete morati platiti vašeg izvođača u koracima dok je posao završen. Nemojte plaćati pola ili sav novac unaprijed. Provjerite svog dobavljača često kako biste bili sigurni da zna da plaćate pozornost.

Smjernice o tome što popraviti u popravljaču:

1. Uvijek osigurajte da će se dom kvalificirati za financiranje; što znači da svi glavni sustavi rade, nema zidova ili sigurnosnih problema.

2. Pogledajte stanje domova koji se natječu s vašom nekretninom.Pobrinite se da je vaš dom jednako lijep ako ga želite prodati onoliko koliko natjecanje traži ili prodati.

3. Nemojte trošiti više na popravke nego što će susjedstvo podržati. Vaša krajnja kupac će najvjerojatnije trebati financiranje i njihovo financiranje će zahtijevati procjenu. Ako pokušavate prodati svoju kuću za više od bilo kojeg drugog doma u susjedstvu, procjenitelj neće imati komparativnih podataka za opravdanje vaše visoke cijene. Ako procjena bude niska, možda ćete morati snižiti cijenu ili pronaći novog kupca, ali zapamtite da će procjena FHA biti stavljena na kuću četiri mjeseca!

Kako prodati svoj popravak i flip?

Gotovo ste to učinili do kraja! Prodaje popravak i flip je jednostavan. Najam najbolje agencije za nekretnine koje možete pronaći, vjerujte njihovoj vrijednosti i neka proda kuću za vas. Mnogi ljudi žele spasiti proviziju i sami navesti kuću, ali prodavaču obično košta više novca na kraju nego što je agencija započela.

Ako prodavatelj misli da će uštedjeti cijelu proviziju, koja može biti 5 ili 6 posto (sve komisije se mogu dogovoriti), pogrešne su. Većina kupaca koristi agenta za zastupanje nekretnina kako bi ih zastupala i ako prodavatelj želi privući kupce, morat će platiti najmanje komisiju za kupca. To znači da prodavatelj samo sprema polovicu provizije, a sada kupac ima zastupljenost, a prodavatelj ne. Što mislite tko ima prednost? Ugovori o nekretninama iznimno su komplicirani i prodavač treba stručnjake koji im pomažu razumjeti ugovor i postupak.

Vrednovanje doma je čak i trickier i najvažniji posao agent. Ako ste preko cijene kuće postaje ustajao i kupci će se pitati što nije u redu s kućom. Ako ste pod cijenu kuće, ostavit ćete novac na stolu. Agent će točno znati gdje kupiti kuću kako bi se brzo, ali ne prebrzo prodao. Obično prodajem svoje kuće nakon što su tri tjedna na tržištu.

Ako želite dokaz o prodaji kuće za prodaju od strane vlasnika gubi vlastiti novac, provjerite pročitajte ovu statistiku:

FSBO-ovi su u 2012. godini imali 9% kućanskog prometa. Tipični dom za FSBO prodan je za 174.900 dolara u usporedbi s 215.000 dolara za prodajnu pomoć kod kuće.

Mnogo se novca može unositi u kuću

Postoji mnogo za popravljanje i flipping kako možete vidjeti po dužini ovog članka. Mnogo toga, puno više mogu podijeliti o tome kako zaraditi novac i okretati kuće, ali najbolji učitelj je iskustvo. Imam mjesečni popravak i flip ažuriranje koji objavljujem svaki mjesec koji govori o novim poslovima, popravcima nekretnina, načinu kupnje nekretnina i fotografijama i videozapisima. Ako ste zainteresirani da postanete agencija za nekretnine ili ulažete u najam nekretnina, pokrivam te predmete.

preporuke

Potražite mogućnosti za crowdsourcing nekretninama: Ako nemate uplatu u zamjenu za kupnju nekretnine ili ne želite vezati svoju likvidnost u fizičkoj nekretnini, pogledajte RealtyShares, jednu od najvećih tvrtki koje se bave oglašavanjem nekretnina danas. Nekretnine su ključna komponenta diverzificiranog portfelja. Vlasništvo za nekretnine također vam omogućuje da budete fleksibilniji u ulaganjima u nekretnine ulaganjem izvan onoga gdje živite za najbolje moguće prinose. Prijavite se i pogledajte sve stambene i komercijalne investicijske prilike diljem zemlje koju Realtyshares nudi. Slobodno je pogledati i otkriti.

Kupujte oko hipoteke: Stope hipoteke su se srušile nakon Brexita, a američka imovina agresivno kupuje stranci zbog naše stabilnosti. Provjerite najnovije hipoteke online putem LendingTree. Imaju jednu od najvećih mreža zajmodavaca koji se natječu za vaše poslovanje. Vaš cilj bi trebao biti da dobijete što više pisanih ponuda što je više moguće, a zatim upotrijebite ponude kao poluge kako biste ostvarili najnižu kamatnu stopu. To je upravo ono što sam učinio za zaključavanje 2.375% 5/1 ARM za moje najnovije refinance. Za one koji žele kupiti nekretninu, ista stvar je u redu. Ako ste pronašli dobar posao, možete priuštiti plaćanja i planiramo posjedovati imovinu 10+ godina, dobit ću neutralnu inflaciju i iskoristiti prednosti niskih stopa.

Ažurirano za 2017. i izvan nje.

Preporučeni: