Zahvaljujući televizijskim emisijama o stvarnosti, koncept "okretanja" kuće postao je mami mnogim ljudima. Svi smo vidjeli emisije u kojima su glatki agenti za nekretnine i investitori ušli, a zatim napravili nepristojnu ponudu za dom koji treba malo posla. Proveli su nekoliko tjedana ponovnim sanacijom imovine, postavili je u stan s iznajmljenim namještajem i ubijali u dobit kada proda neku slatku novu obitelj. Zvuči kao stvarno jednostavan način zarade, zar ne?
Pa možda.
Moje iskustvo u pronalaženju nekretnina ograničeno je na jednu kuću u Ohiju, koja je bila projekt s mojom sestrom. Dok smo napravili dobit, mogu iskreno reći da hoću nikada ponovno okrenite neko svojstvo.
1. Isključite HGTV
Moja pravila broj jedan su: zanemarite televizijske emisije. Nije me briga kako privlači tu obitelj peraja, ili koliko novca neka braća kažu. To je televizijska stvarnost. Molim vas, molim vas, nemojte donositi financijske odluke na temelju uređenih, često postavljenih emisija. Oni su samo za zabavu. Zapamti to.
2. Radite s nekim tko zna što rade
Ideja za pronalaženjem nekog slatkog, preuzetog domova da se okrene s vašim supružnikom zvuči zabavno. Ali stvarnost je da je više recept za financijsku katastrofu nego bilo što. Ako želite dati dobru priliku za uspjeh (i ostvariti dobit!), Morat ćete naći nekoga tko zna što rade u tom području. Zatim, radite s njima.
Vaša najbolja oklada može biti realtor koji ima snažno shvaćanje onoga što prodaje na tom području. Oni će znati koja su svojstva vrijedna, kao i biti u stanju zgrabiti dobre ponude kada prvi put postanu dostupni. Čak i bolje, možda su u prošlosti kupili vlastite posudbe, pa čak i krenuli u svoje domove.
Povezano: Kako uštedjeti na troškovima zatvaranja kada kupujete kuću
Vi svibanj također želite raditi s izvođačima ili nekim tko je vrlo teško u nekretnine. Mogu vam reći što će vam popraviti kuću prije nego što ikada počnete posvetiti imovini. Inače, kasnije možete vrlo lako pronaći problem (ili mnoge probleme) i potrošiti desetke tisuća dolara iznad proračuna.
Početna procjena prije kupnje imovine je gdje je vaš novac stvarno napravljen - ili izgubljen. Pokušavajući pogoditi koju će popravak kuće trebati, ako nemate iskustva u tom području, može biti vrlo skupe pogreške. Ne znajući područje, tržište ili koliko bi kuća mogla prodati za neko vrijeme, mogla bi biti jednako skupe pogrešku. Apsolutno morate raditi s nekim tko zna što rade.
3. Neka vam posao prođe
Ne zaljubite se u prvu kuću koju pronađete. Zapravo, mislim da biste trebali pogledati najmanje deset domova prije nego što ikad napravite izbor za kupnju.
Nemojte se osjećati kao da trebate donijeti odluku na licu mjesta jer to je "životni vijek." Nije. Bit će i mnogih drugih "poslova u životu" koji dolaze okolo. Prebacivanje u nekretninu prerano, ili bez prvo promatranja, može značiti razliku između brze zarade i gubitka jajne stanice.
Jedan od načina za pronalaženje potencijalnih poslova je gledanje na HUD foreclosures. Mnoge će države čak imati web stranice koje prikazuju dostupna svojstva. Ovisno o tome kako gospodarstvo radi u tom području, duljina popisa može varirati - ali to je jedan izvor.
Bez obzira na gdje izgleda, samo budite sigurni da ćete nešto raditi prije nego što počnete ništa. Upoznajte se što je tamo i kako tržište u tom području radi. Zatim možete pronaći informiranu odluku prilikom pronalaženja posla.
4. Ne overpay
Ovo bi trebalo ići bez izreke, ali svejedno ću to reći: nemojte platiti previše za vašu imovinu.
Dan kada ćete riješiti pregovore i kupiti imovinu, je dan koji ćete napraviti ili ste novac. To može značiti da sada odlučite nije pravi trenutak, ili da je nekretnina s kojom se zaljubio stvarno nije najbolja financijska odluka.
Ne dopustite da vaše emocije osvoje najbolje od vas. Također, imajte na umu da ako tržište trenutno nije dobro, možda trebate malo pričekati dok ponovo ne favorizira kupca. Baš kao što ne biste kupili precijenjenu zalihu, nemojte kupiti precijenjenu kuću.
5. DIY
Iako ne postoje mnogi ljudi koji u cijelosti mogu rehabilitira kuću sami, trebali biste pokušati učiniti što više toga što možete.
Možda ste došli s mamacom i poprsje na pločicu ili srušili zid. Ulazite tamo i podignite sami stari tepih. "Znoja kapital" koji ste osobno stavili u imovinu je ono što će stvarno povećati svoju dobit margine.
Saznajte više: DIY - Vodič za štednju novca za kućno održavanje
Postoje stvari koje ćete vjerojatno trebati pozvati stručnjake da se bave - električni rad na tavanu, na primjer, ili zamjena krova. Oni su vrijedni iznajmljivanja posade. Ali slikanje, demo i sijanje travnjaka? To su stvari koje možete lako učiniti kako biste uštedjeli na troškovima.
Ovo je također mjesto gdje se partnerstvo s nekim drugim može pomoći. Ako možete pronaći nekoga tko je velik u obnovi kuće, ili ima dovoljno veze da zna tko su dobri (i isplativi) izvođači, ćete uštedjeti još više novca.
6. Platiti u gotovini
To neće biti moguće za sve, ali preporučujem da plaćate gotovinom za bilo koju kuću koju namjeravate preokrenuti. Naravno, to je mnogo veća investicija u nekim dijelovima zemlje od drugih, no vrijedno je ako to uopće uspijete.
Plaćanje u gotovini uštedjet će vam vrijeme i novac. Uštedjet ćete na transakcijskim troškovima i kamatu na kratkoročni kredit. Uštedjet ćete vrijeme na proces prijave i isplatu sredstava za zatvaranje. Biti u stanju plaćati gotovinom čak može biti dobar alat tijekom procesa pregovora, omogućujući vam da još manje razgovarate s prodavateljem (više novca spremljeno!).
7. Vodite evidenciju o svemu
Ovo je tvrd, za mene uključen. Morat ćete voditi besprijekornu evidenciju o svemu tijekom flipping postupka za porezne svrhe.
Ako koristite ugovornu tvrtku za popravke, vjerojatno ćete imati samo jednu ili dvije velike fakture za praćenje, tako da je to jednostavno. Kad je moja sestra i ja skrenula u našu kuću, ona je i sama uspjela. To je značilo da sam završio s neurednim sandučićem punim računa od onih dvaput dnevnih izleta do Home Depota. (Još uvijek imam, usput, u slučaju revizije.)
Od prvog dana, kategorizirajte svoje primitke i držite ih naručenu. Držite svaku kopiju i ažurirajte svoje zapise dok idete dalje. Bit će vam drago što ste učinili, na kraju.
8. Razmislite o postanku posrednika u prometu nekretninama
Ako je flipping kuća nešto što planirate napraviti dugoročno, trebali biste razmotriti da je službeno. Postati agent za nekretnine omogućit će vam da pronađete svoje velike ponude čim dođu na tržište. Također ćete moći kupiti i prodavati domove bez naknade od 6%, čime ćete uštedjeti mnogo svoje zarade. Biti "u poslovanju" omogućit će vam da upoznate lokalne izvođače koji vam mogu pomoći pri procjeni troškova popravaka i pružanju usluga na kućama koje obnavljate.
povezan: 6 jednostavnih vremena za prodaju vašeg doma
Stavljanje vremena i truda da postane agencija za nekretnine velika je poteza ukoliko je popravljanje i prodaja domova nešto što namjeravate nastaviti dugi niz godina.
9. Produžite flip
Ako stvarno želite povećati zaradu, razmislite o iznajmljivanju nekretnine godinu dana prije prodaje. Napravit ćeš malo dodatnog novca od stanara u posjedu, ali stvarne koristi dolaze od poreza.
Otkrivanje imovine može ubiti vaš porezni račun. Kupnja, rehabbing i prodaja kuće nekoliko mjeseci kasnije smatra se kratkoročnim kapitalnim dobitkom. Kao takav, oporezuje se kao običan dohodak i plaća se vaša uobičajena, granična stopa.
Naravno, unajmljivanje za godinu dana ili tako će vezati vaš novac. Ali ako to možete upravljati, porezne uštede vrijede dodatno vrijeme.
10. Sjeti se da je flipping posao
Nema ništa pasivno oko okretanja kuće. To je posao - često intenzivan, zahtjevan i stresan. Puno je posla i trebate znati da idete.
Ako tražite pasivniji oblik dohotka, idite na dugoročni najam rute. Naravno, kao stanodavac nije bez stresa ili rizika. Cijevi su praska, a / c jedinice trebaju zamjenu, stanari ne mogu platiti na vrijeme nekoliko mjeseci … to nije bez vlastitih problema. Ali mnogo je pasivnije od okretanja.
Budi spreman
Između poreza i količine posla, iskreno mogu reći da je pomicanje nešto što nikad više neću učiniti. Nije samo moja stvar. Mnogo je ljudi koji to rade, uživaju i zaradjuju mnogo novca. Samo budite sigurni da znate koliko posla to podrazumijeva prije nego što napravite skok.
Ako imate odgovarajuće veze, resurse i strpljenje, flipping kuće mogu biti veliki investicijski pothvat. Ovih deset savjeta može pomoći da proces bude što uspješniji i da ste (i vaš novčanik) potpuno pripremljeni.
Jeste li ikad prebacili kuću? Kakvo je vaše iskustvo i hoćete li to učiniti opet?