Rješenje od 1% - kako utvrditi je li nekretnina za iznajmljivanje dobra investicija

Sadržaj:

Rješenje od 1% - kako utvrditi je li nekretnina za iznajmljivanje dobra investicija
Rješenje od 1% - kako utvrditi je li nekretnina za iznajmljivanje dobra investicija

Video: Rješenje od 1% - kako utvrditi je li nekretnina za iznajmljivanje dobra investicija

Video: Rješenje od 1% - kako utvrditi je li nekretnina za iznajmljivanje dobra investicija
Video: Как устроена IT-столица мира / Russian Silicon Valley (English subs) 2024, Ožujak
Anonim

Kada sam prvi put počeo istraživati ulaganja u nekretnine, proveo sam dosta vremena pokušavajući otkriti koje kriterije koristim pri odabiru imovine za kupnju. Izrađivao sam mnoge Excelove proračunske tablice s računima i podacima koji utječu na um, a svi su bili usmjereni na pronalaženje savršene investicijske imovine.

Najveće pitanje je uvijek ovo - kako odrediti je li nekretnina za zakup dobra investicija. Nakon što sam kupio četiri najamnine tijekom dvije godine, razvio sam mnogo lakši način za procjenu da li će imovina generirati pozitivan novčani tijek ili ne. Ja to nazivam 1 posto rješenje, i to tako funkcionira -
Najveće pitanje je uvijek ovo - kako odrediti je li nekretnina za zakup dobra investicija. Nakon što sam kupio četiri najamnine tijekom dvije godine, razvio sam mnogo lakši način za procjenu da li će imovina generirati pozitivan novčani tijek ili ne. Ja to nazivam 1 posto rješenje, i to tako funkcionira -

Hoće li imovina generirati mjesečnu bruto plaću jednaku najmanje 1 posto ukupnog troška nekretnine?

Kako funkcionira 1% rješenje

Ukupni trošak nekretnine uključuje četiri stvari: (1) otkupnu cijenu nekretnine; (2) troškovi popravka; (3) troškovi financiranja; i (4) nošenja troškova od trenutka kupnje dok se ne unese prvi stanar. Naravno, to zahtijeva stvaranje razumne procjene onoga što će biti najamnina i troškova popravljanja svojstava. S dovoljno iskustva i istraživanja, otkrio sam da se ove procjene mogu napraviti s dobrom točnosti.

Vidi također:Kako je netko tko je napravio minimalnu plaću postao uspješan investitor za nekretnine

Na primjer, procjenjuje se renta, obično procjenjujem u rasponu od 100 USD i izračunavam 1 posto koristeći srednji raspon ove procjene. Budući da su moja investicijska svojstva u istom području, imam vrlo dobru predodžbu o tome koliko će prihoda od najma donijeti određena nekretnina.

Studija slučaja

Pogledajmo primjer koji se temelji na posljednjoj jednoj obiteljskoj kući koju sam kupio. Dom je bio HUD Foreclosure. Bila je to mala tri spavaća soba, jedna kupaonica u dobrom školskom okrugu. Evo brojeva -

Cijena kupnje: 42.000 USD Rehabilitacija i ostali troškovi: 25.800 dolara Ukupna investicija: 67.800 dolara Najam: $895 Mjesečna isplata hipoteke: 403,69 USD (P & I) Porezi: 156,00 dolara Osiguranje: 33,00 USD Procjena popravaka: 66,58 dolara mjesečno Procijenjeni godišnji natječaj za 74,55 dolara Ukupni mjesečni odljevi: $733.82

Mjesečni pozitivni novčani tok: $161.18

Imam nekoliko stvari koje treba imati na umu o tim brojevima. Prvo, uključujemo troškove rehabilitacije i financiranja u ukupnom iznosu. Ovo je osobito važno kada su, kao i ovdje, bili značajni troškovi popravka. To je uobičajeno kod HUD-ovih foreclosures.

Vidi također: Kako uštedjeti veliki novac na HUD Foreclosure

Drugo, uvijek uključuju procjene za popravke i upražnjeno mjesto. Obje su stvarnost za stanodavce. Procjenjujemo da je radno mjesto jedno mjesečno najamnina, iako se smatramo da je ovo dugoročni najam od 2 ili 3 godine. Bez obzira na metodologiju za izradu ove procjene, svakako navedite ove troškove u svojoj analizi.

U ovom primjeru, najamnina je zapravo veća od 1%. Dolazi u 1,32%. Zašto?

Glavni razlog je što smo kupili stariji dom u starijoj četvrti, a dom treba značajne popravke. Po mom iskustvu, ove vrste domova generiraju veće iznajmljivanje u odnosu na cijenu. S druge strane, oni nastoje ne cijeniti što brže nove nekretnine u novijim četvrtima.

U ovom primjeru imamo pozitivan novčani tok od preko 160 USD. Osim toga, stanar je svakodnevno plaćati hipoteku, smanjujući hipoteku. I na kraju, imamo koristi od uvažavanja vrijednosti imovine vremena. Rezultat je profitabilna imovina koja će generirati prihode za godine koje dolaze.

Stvari koje treba razmotriti

Dok procjenjujete ulaganja u nekretnine koristeći ovo pravilo, postoji nekoliko stvari koje treba imati na umu.
Dok procjenjujete ulaganja u nekretnine koristeći ovo pravilo, postoji nekoliko stvari koje treba imati na umu.

Prvo smo kupili uspješna svojstva koja padaju ispod pravila od 1%, iako ne mnogo. Bitno je da je ovo smjernica. Samo zato što imovina zadovoljava ovo pravilo, ne znači da je dobra investicija. Isto tako, imovina koja pada ispod 1% ne znači da je loša investicija. Ako se pada znatno ispod 1%, ipak, to je dobra oklada da biste trebali proći ulaganje.

Drugo, svakako unesite sve mjesečne troškove u svoje izračune. Jedan trošak koji nije uključen u gore navedenu analizu je Homeowner's Associate fee (HOA). Mi nastojimo izbjegavati svojstva s HOA naknadama. Ali ako razmišljate o takvoj imovini, svakako unesite trošak u svoje izračune.

Konačno, u mnogim dijelovima SAD-a pronalaženje imovine koja udovoljava pravilu od 1 posto nije moguće. Investiram u sredinom zapada, a s obzirom na visoku stopu foreclosures, su u mogućnosti pronaći svojstva koja generiraju najamnine na ili blizu 1 posto ukupnih troškova. Ja sam u mogućnosti financirati gotovo 100% ukupnih troškova na 30-godišnjoj fiksnoj stopi hipoteka koja omogućuje stvaranje pozitivnog novčanog toka odmah, čak i nakon faktoringa u naknadu za popravke i upražnjeno mjesto.

Živim u Sjevernoj Virginiji, području vrlo skupe nekretnine. Nemoguće je pronaći jednu obiteljsku kuću koja se iznajmljuje za 1% troškova. Rezultat je da ne ulažem na ovo područje. Mnogi sigurno rade, ali više se oslanjaju na povećanje vrijednosti imovine za svoje vraća. Također su prisiljeni uložiti više gotovine u svaku imovinu.

Provjeri: 3 ključna mjerila za procjenu ulaganja u nekretnine

Zainteresiran sam za raspravu ako netko drugi koristi ovaj ili drugi vodič za procjenu potencijalnih ulaganja u nekretnine. No, otkrio sam da je rješenje od 1% izvrstan način za profitabilna ulaganja u nekretnine.

Preporučeni: