DR 059: Trebate li iznajmiti kuću ili kupiti stan?

Sadržaj:

DR 059: Trebate li iznajmiti kuću ili kupiti stan?
DR 059: Trebate li iznajmiti kuću ili kupiti stan?

Video: DR 059: Trebate li iznajmiti kuću ili kupiti stan?

Video: DR 059: Trebate li iznajmiti kuću ili kupiti stan?
Video: 🌹Теплый, уютный и очень удобный женский кардиган на пуговицах спицами! Расчет на любой размер!Часть1 2024, Ožujak
Anonim
Je li iznajmljivanje ili kupnja kuće bolje? Kako ćete odrediti što vam odgovara? Postoji li osnovno pravilo koje možete upotrijebiti za donošenje ove odluke?
Je li iznajmljivanje ili kupnja kuće bolje? Kako ćete odrediti što vam odgovara? Postoji li osnovno pravilo koje možete upotrijebiti za donošenje ove odluke?

Nedavno je napisao čitatelj po imenu Joe, pitajući se je li bolje za njega iznajmiti ili kupiti. Ovo je pravodobno pitanje, i to je jedan veliki broj ljudi koji se bore s današnjim stambenim tržištem. Dno crta je da nema pravo odluka da se ovdje. Za neke ljude iznajmljivanje će biti bolje, a za kupnju drugih će biti bolje. To je također podložno promjenama tijekom vremena. Upravo sada možete biti bolji od iznajmljivanja, ali kasnije biste mogli kupiti.

Stoga, umjesto da vam kažem "pravi" odgovor na ovo pitanje, želio bih vam omogućiti da donese najbolju odluku za vas i vašu obitelj. Prvo ćemo pogledati okvir koji će vam pomoći da donese svoju odluku. Zatim ćemo razgovarati o prekrasnoj, divlje kompliciranoj proračunskoj tablici za one koji stvarno žele probiti brojeve.

Nije li brojni cruncher? Razgovarat ćemo o nekoliko pravila koja vam mogu pomoći da doneseš ovu odluku. Zatim ću vam dati nekoliko izvrsnih online alata koje možete upotrijebiti za daljnju analizu tog pitanja.

Više od brojeva

Iako se ovdje uglavnom bavim brojevima, važno je shvatiti da je ova odluka - poput toliko drugih financijskih odluka - i koja bi trebala biti više od ekonomije. Uzeti u obzir i druge čimbenike.

Na primjer, za moju ženu i ja, htjeli smo nazvati vlastiti. To nam je bilo važno i volimo posjedovati. To nije nužno nešto što možete staviti broj, ali to je važan dio naše jednadžbe.

S druge strane, neki ljudi ne žele glavobolju posjedovanja. To nije ni toliko pitanje novca, ali kad se nešto razbije, radije bi samo pozvali stanodavca da se s njim suoči.

Dakle, jednom kad prođete analizom brojeva, svakako pripazite na druge, manje opipljive razmatranje.

Okvir za analizu

Prvo, postavimo okvir za analizu tog pitanja. Na jednoj razini analiza ovog pitanja je jednostavna. Vi samo trebate shvatiti koja je opcija - iznajmljivanje ili kupnja - koštati više novca.

No, dobivanje informacija za usporedbu ekonomije iznajmljivanja ili kupnje je složenije. Prekinimo je.

Troškovi iznajmljivanja

Izračunavanje troškova iznajmljivanja prilično je jednostavno. Koliko ćete platiti za vrstu nekretnine u kojoj želite živjeti? Možete ga komplicirati pomicanjem koliko će vaša renta vjerojatno napredovati s vremenom. Na primjer, možemo pretpostaviti da će vaša renta vjerojatno porasti 2 do 3% godišnje. Možete procijeniti to tijekom razdoblja od nekoliko godina ili čak desetljeća. To je još uvijek lako. I ne morate razmišljati o tome što će vaš najam nekretnine vrijediti na kraju razdoblja najma jer ga ne posjedujete. Vi samo osmislite visinu najamnine koju ćete platiti.

Resurs: 3 stvari koje biste trebali znati prije potpisivanja najma

Troškovi kupnje

Ali na strani kupnje, stvari se otežavaju. Za većinu nas je kupnja kuće najsofisticiranija financijska transakcija u kojoj ćemo ikada sudjelovati.

Za početak, morate razmišljati o financiranju. Većina ljudi ne plaća gotovinu za dom, pa morate razmišljati o vašem predujmu i interesu koji ćete platiti za financiranje. Također morate faktor zatvaranja troškova i kod kupnje i prodaje.

Onda postoje porezni razlozi. Posjedovanje doma dolazi s nekim poreznim prednostima i nedostacima. Na primjer, vaša hipoteka i porezi na nekretninama mogu se odbiti, ali činjenica da morate platiti porez na imovinu na prvom mjestu je nedostatak vlasništva nad kućom. Kada prodajete kuću, možda ćete izuzeti određeni iznos kapitalnih dobitaka od poreza, što je najznačajnija porezna korist od posjedovanja.

Još jedna komplikacija je procjena kuće. Dugoročno, domaće vrijednosti obično rastu. No, kao što znamo iz ne tako davne prošlosti, ponekad se vrijednosti kuće pada. I ovisno o tome gdje živite, procjene mogu značajno varira tijekom vremena. Dakle, trebate faktoriti u aprecijaciji ili deprecijaciji vašeg doma kao sredstvima tijekom vremena.

A onda, naravno, trebate razmišljati o troškovima za održavanje doma. Možete dobiti prilično dobru procjenu onoga što će ti troškovi biti. Ali mogu vam reći kao vlasnika kuće da ćete ponekad biti iznenađeni neočekivanim troškovima održavanja. Moja supruga i ja bili smo iznenađeni prošlog zime kada je naša peć izašla. A sada imamo problem s našim krovom koji će koštati još 1300 dolara za popravak. Vi svibanj također morati platiti mjesečni homeowner naknade za udruge.

Izrada usporedbe

Na papiru, ovaj okvir usporedbe troškova iznajmljivanja i troškova kupnje nije teško. Razumijete svaku stranu jednadžbe i usporedite ih.

Imajte na umu da su stvari koje sam ovdje spomenuo samo pregled visokih troškova za uključivanje. Kada gledate ekonomiju ovog izbora, želite biti što detaljniji.

Ako želite stvarno iskopati pojedinosti, pogledajte ovu proračunsku tablicu od Akademije Khan. Akademija Khan je velika edukacija web stranica s hrpe resursa, i oni imaju niz na iznajmljivanje vs.kupujući gdje su sastavili ovu kompliciranu proračunsku tablicu. Možete unijeti kupovnu cijenu, predujam, kamate, uvažavanje, graničnu stopu poreza na dobit, inflaciju i ostale podatke. Proračunske tablice će vam križati brojeve.

Četiri pravila palca

Proračunske tablice i usporedbe su sjajne, ali morate uzeti u obzir i neke stvari. Evo četiri opća pravila koja se mogu uzeti u obzir:

Petogodišnja pravila

Prvo, razmislite koliko dugo ćete ostati u kući. U većem broju slučajeva, što duže ostanete u kući, više biste trebali kupiti više od iznajmljivanja. Ovdje nema pravila u kamenu, ali kao opće pravilo, mislim da ako namjeravate biti u kući pet godina ili duže, kupnja postaje privlačnija opcija.

To ne znači da ako planirate biti tamo manje od pet godina, svakako biste trebali iznajmiti. To također ne znači da je iznajmljivanje bez pitanja ako ćete biti u kući pet godina ili duže. No, kao opće pravilo, planirate biti u kući pet ili više godina prije nego što ozbiljno razmislite o kupnji.

Dio razloga za to je trošak prodaje kuće. Kada prodajete, obično plaćate 6% naknada u realtoru, uz županijske poreze, poreze na promet i druge naknade. Zatim, kao dio posla, možete pristati platiti neke od troškova zatvaranja kupca. U mom ulaganjima u nekretnine - pojedinačne obiteljske kuće koje posjedujem u Ohiju s dobrim prijateljem - obično pretpostavljamo trošak od 8 do 10% od nabavne cijene.

Ovi troškovi mogu ozbiljno jesti daleko u bilo kojoj cijenjenosti. Samo iz tog razloga, minimalno pet godina u domu je pravilo korištenja ID-a.

Kamatne stope

Druga pravilo je da niža kamatna stopa za hipoteke, vjerojatnije je da je kupnja bolja opcija. To se, međutim, čini kompliciranim, jer kako se kamatne stope povećavaju, cijene stanova često mogu stagnirati. Vi svibanj dobiti offsetting korist kada kamatne stope ići, držeći cijene dolje. Ali ne uvijek.

Već niz godina vidjeli smo povijesno niske kamatne stope. Stope hipoteka danas nisu na najnižoj razini, ali su ipak iznimno niske. Danas stope za 30-godišnju hipotekarnu kamatnu stopu kreću se u rasponu od 4-5%. Naravno, vaš kreditni rezultat ovdje je veliki faktor odlučivanja, ali cijene su još uvijek prilično niske.

Ljudska priroda

Iznajmljivanje je često bolji izbor jer je najam znatno niži od hipoteke na usporedivom domu. Ako biste kupovali, ipak, plaćanje hipoteke djelovalo bi kao prisilni plan štednje. Svaka mjesečna hipoteka plaćanja smanjila bi saldo kredita, pod pretpostavkom da je to amortiziranje zajam kao i većina. Ovo postavlja nekoliko pitanja.

Ako odlučite iznajmiti, što radite s novcem koje štedite od izbjegavanja skupih hipoteka? Ako spremite i uložite novac, odluka o iznajmljivanju može biti vrlo profitabilna. Ako ga potrošite bezbrižno, prednosti iznajmljivanja isparavaju.

Ako ste dobri u spremanju i ulaganju, možda vam nije potrebna automatska ušteda koja dolazi s vlasništvom nad kućom. No, studija nakon studija pokazuje da vlasnici kuća imaju veću neto vrijednost od onih koji nemaju vlastite domove. Mislim da smo razumno raspravljali o tome zašto je to, i mislim da ne postoji jedno objašnjenje. Ali mislim da je automatska štednja značajka homeownership je veliki dio razloga.

Slično tome, oni koji kupuju kuću često iscrpljuju kapital koji su na kraju nakupili u kući. Ako svoj dom kao bankomat liječite dobivanjem kreditne linije za povećanje stila života, donosite loše financijske odluke.

Ako se neprestano refinancirate kako biste svoj zajam vratili već više od trideset godina, ili izvršavate gotovinsko refinanciranje kako biste isplatili dugove kreditne kartice kako biste mogli potrošiti više, vi ste svoj najgori neprijatelj.

Nema ni jednog odgovora na ovo pravilo. Ako ćete iznajmiti, što ćete učiniti s novcem koje ćete uštedjeti na mjesečnoj osnovi? Ako ćete kupiti, što ćete učiniti s pravdom u vašem domu kada kucaju kušnja?

Pravilo 15

Konačno, trebate razmišljati o kupovnoj cijeni za kuću u odnosu na cijenu mjesečne stanarine za usporedivu kuću. Ako su najamnine relativno niske u usporedbi s višim kupovnim cijenama, najam postaje povoljan. Ako je suprotno, kupnja postaje povoljnija.

A to nas dovodi do pravde 15. Ako možete kupiti kuću za manje od 15 puta godišnje plaćanje stanarine za usporedive kuće, kupnja je obično bolja.

Recimo da biste mogli kupiti kuću za 150.000 dolara. Ako ste unajmili usporedive kuće, godišnje ćete platiti 10.000 dolara. U ovom slučaju, odmah ste na granici. Vaša najam je točno 15 puta veća od cijene kupnje kuće. U tom slučaju, dok se stanarine ustanu, više bi se naginjalo kupnji. Kao što je najam pada, ti bi naginjati više na iznajmljivanje.

Opet, to je samo opće pravilo. Ako izvršite ovaj izračun u vašoj situaciji, a omjer cijene i iznajmljivanja je 18, to ne znači automatski da ne biste trebali iznajmiti. Ako je omjer cijene i iznajmljivanja 12, to ne znači automatski da biste trebali kupiti.

Ali ovo je jednostavan način da se dobije polazna točka za procjenu što je najbolje iz ekonomske perspektive. Ako možete kupiti kuću na svom tržištu manje od 15 puta godišnje, obično dobivate dobar posao. Ako je omjer puno veći od toga, to samo znači da ćete morati ostati u kući duže da kupujete kako biste postali bolji posao od iznajmljivanja.

Ono što sam pronašao je da u skupljim područjima zemlje, omjer cijene i iznajmljivanja obično je mnogo veći. Na primjer, u vrlo skučenim područjima Kalifornije ili istočne obale, možda ćete morati platiti 750.000 dolara za kuću koju možete iznajmiti za 30.000 dolara godišnje. To je omjer cijene i iznajmljivanja od 25.

Ali ako usporedite to s Ohioom iz kojeg dolazim, omjer cijene i iznajmljivanja obično je više od 11 do 13, pa ćete obično puno bolje od kupnje.

Alati za upotrebu

Jedan alat koji će vam pomoći da odredite ovo pravilo od 15 za vašu zonu - ili područje na koje se krećete - nalazi se na web stranici nekretnine Trulia. Alat je karta rent-a-buy tvrtke United States. Omogućuje vam da stavite koliko dugo ćete biti kod kuće, koliko ćete platiti kamate na hipoteku (koristeći trenutne tržišne stope) i hoćete li odrediti porezne olakšice.

Zatim će točke na američkoj karti promijeniti boju kako biste pokazali gdje ste bolji od iznajmljivanja i gdje ste bolji od kupnje. To je dobar alat za dobivanje osjećaja gdje je najbolje iznajmiti i gdje je najbolje kupiti.

Također, to je korisno jer možete lako procijeniti različite scenarije, kao što je tri godine življenja u kući, a sedam godina živite u kući.
Također, to je korisno jer možete lako procijeniti različite scenarije, kao što je tri godine življenja u kući, a sedam godina živite u kući.

Drugi koristan alat je kalkulator rent-buy-a na web stranici New York Timesa. Ovo je vrlo detaljan kalkulator gdje možete unijeti mjesečnu najamninu, predujam, kamatnu stopu na hipoteku, godišnji postotak poreza na imovinu i ostale informacije. Izračunava koliko dugo trebate ostati u kući kako biste kupili bolju odluku od iznajmljivanja.

Preporučeni: