Dobrodošli na našu tjednu dugu seriju na refinanciranju vaše hipoteke. U ovom posljednjem od pet članaka, pogledamo kada i kako biste trebali refinancirati od hipoteke podesive stope u zajam s fiksnom kamatnom stopom.

Hipoteke s podesivim stopama su mač s dvije oštrice. Dobivate početnu stopu hipoteke nižu od onoga što biste pronašli na zajam s fiksnom kamatnom stopom. No, stopa se prilagođava povremeno, povećavajući mogućnost da bi kamatna stopa na vašu hipoteku mogla znatno povećati, povećavajući mjesečnu uplatu.

Tako ćemo danas pokriti kada i kako biste trebali refinancirati ARM u zajam s fiksnom kamatnom stopom. Počnimo s brzim recapitiranjem ove dvije vrste stambenih kredita.

Fiksna stopa prema ARM-ovima

Hipoteka s fiksnom stopom ima fiksnu kamatnu stopu za cijeli mandat zajma. Moja supruga i ja samo se refinancirati na 30-godišnju hipotekarnu kamatnu stopu na 3,875%. Tijekom cijelog 30-godišnjeg razdoblja zajma, kamatna stopa nikada neće promijeniti. To znači da glavnica i plaćanje kamata nikada neće promijeniti. Jedina stvar koja bi se mogla povećati je mjesečna isplata ako su porezi ili osiguranja porasli.

Prednost zajmu s fiksnom kamatnom stopom je sigurnost. Možemo planirati naš mjesečni proračun s povjerenjem da su najveća plaćanja nikada neće porasti zbog povećanja kamatnih stopa. I to je istina čak i ako bi tržišne stope trebale porasti. Trenutno, za osobe s dobrom kreditnom ocjenom, 30-godišnje fiksne stope su manje od četiri posto.

S druge strane, kamatna stopa na ARM varira ovisno o specifičnoj referentnoj vrijednosti. Početna kamatna stopa obično je fiksirana na vremensko razdoblje nakon čega se periodički resetira, obično jednom svake tri do tri godine. Kamatna stopa koju plaća zajmoprimatelj će se temeljiti na referentnoj vrijednosti plus dodatnom spreadu, nazvanu ARM marža.

ARM-ovi dolaze u različitim tipovima. ARM 5/1 ima fiksni interes za prvih pet godina. Zatim, kamatna stopa za ovu hipoteku se podešava svake godine sve dok hipoteka bude isplaćena u cijelosti. Nekolicina ARM-a imaju fiksnu kamatnu stopu za jednu godinu ili deset godina. Neki se ARM-ovi prilagođavaju dva puta tijekom godine, ali to su rijetki. Najčešći su 5/1 ARM i 3/1 ARM. Ovisno o tržišnim uvjetima (oblik krivulje prinosa), ARM može imati veliku početnu prednost plaćanja od hipoteke s fiksnom stopom. Međutim, postoji vjerojatnost da će plaćanja na ARM porasti tijekom vremena.

Za moje investicije u nekretnine obično dobivamo 5/5 ARM. Kamatna stopa je fiksna za pet godina, a zatim se poništi još pet godina. Ovi krediti obično imaju rok od 15 godina.

Jesu li podesive stopa hipoteka ikad pametan potez?

Dok su ARM-ovi dobivali lošu reputaciju tijekom usporavanja tržišta, postoje neki dobri razlozi za dobivanje ARM-a. Ako sigurno znate da ćete prodati svoj dom za pet godina bez obzira na tržište, 5/1 ARM je savršeno prihvatljiv izbor.

U nekim slučajevima, vlasnici kuća oduzimaju ARM s namjerom refinanciranja prije nego što se stope prilagode. Iako ova strategija može funkcionirati, dolazi do značajnog rizika. Moglo bi se naći nesposobno refinancirati zbog lošeg kredita, gubitka posla ili pada tržišta. Rezultat može biti da se zaglaviš s ARM-om u vrijeme kada su stope rasta.

Iz tog razloga, vjerujem da 99% vremena, zajam s fiksnim stopama je najbolje.

Refinanciranje ARM faktora za razmatranje

Dakle, ako imate ARM i razmišljate o refinanciranju, što biste trebali razmotriti?

Prvo, koliko će dugo biti u vašem domu? Ovo je pitanje ključno za analizu, posebno s obzirom na niske stope danas. Ako se moja ARM namjerava prilagoditi ove godine, ne bih se previše brinuo za kamatne stope. Na ARM-u od 5/1 ili 3/1, kamatna stopa bi se mogla jako smanjiti ako se poništi ove godine. Ako je vaš plan premjestiti prije nego što se zajam ponovno postavlja drugi put, stavljanje u vezu s ARM-om može biti razumna odluka.

S druge strane, ako namjeravate ostati u kući godinama, refinanciranje kredita s fiksnom kamatnom stopom može biti bolji izbor. Možete platiti nešto više od interesa nego ako pustite da se vaš zajam ponovo poništi, ali ćete biti sigurni od bilo kakvih budućih povećanja kamatnih stopa (i stope će s vremenom porasti).

Drugo, što je stopa na bilo koji rast kamatnih stopa. ARM obično imaju kapu na povećanju stope. Kapica uključuje ograničenje na koliko se stopa može povećati svaki put kada se stopa poništi i ukupni iznos kredita. Razumijevanje vašeg najgoreg scenarija može vam pomoći da planirate, pogotovo ako planirate kretanje u doglednoj budućnosti.

Treće, što je stanje vašeg kredita. Ako se ne možete kvalificirati za veliku kamatnu stopu, preporučujemo da radite na kreditnoj ocjeni prije refinanciranja. Kao što sam napisao o prije, vaš kreditni rezultat utječe na hipoteku stope značajno.

Možda ćete morati ostaviti ARM jednom na razumnu cijenu dok radite na poboljšanju rezultata. Nakon što dobijete svoj rezultat gdje ga želite, onda refi u fiksnu stopu. Naravno, morat ćete paziti na stope hipoteke. Ako se počnu ukrcati, čekanje na poboljšanje vaše kreditne ocjene možda neće biti vrijedno rizika za rastuće stope.

Dno crta za mene je da, ako namjeravate biti u vašem domu već nekoliko godina, zajam s fiksnom kamatnom stopom je najbolji. Cijene su na najnižoj razini, čineći refinancu zajam s fiksnom kamatnom stopom velika mogućnost.

Komentari Na Mjestu:

Korisne Informacije Dec 07 2019