Ako čitate o razmjeni 1031, odmah ćete misliti da je to najveća stvar na svijetu za investitore u nekretnine. Što se ne sviđa zbog plaćanja poreza na kapitalnu dobit nakon prodaje imovine? Vlada već porezi porez na promet nekretninama putem godišnjeg poreza na imovinu i poreza na promet nakon prodaje. Plaćanje poreza na kapitalne dobitke na putu izlaska može biti vrlo bolno, pogotovo jer su cijene rasle do svih vremena visoke u mnogim dijelovima zemlje.

Ali ne smeta plaćati poreze. Uostalom, porezi pomažu u održavanju naše zemlje. Jednostavno mislim plaćati iznos koji je znatno veći od 30% na dobitke ili zarade. Drugim riječima, nakon što počnete zarađivati ​​više od 300.000 $ kao jednu osobu ili 500.000 $ kao par, na temelju naših trenutačnih poreznih pravila, nema smisla ubiti se na poslu kako bi napravili još mnogo toga.

Izrada više od 300.000 $ / 500.000 $ neće povećati sreću jer možete kupiti gotovo sve što želite na ovoj razini. A budući da više ne dobivate više sreće, počnete izgubiti sreću kada vlada počne sifonirati veći postotak svake minute koju potrošite od svoje obitelji, koji će loviti sav moćni dolar. Vjeruj mi, ima dosta jadnih parova koji čine 500.000 dolara godišnje.

Za one na ogradi o obavljanju razmjene 1031, ovdje su neki razlozi za ne postupanje.

Što je razmjena 1031

1031 Exchange omogućava investitoru da "odgodi" plaćanje poreza na kapitalnu dobit na investicijsku imovinu kada se proda, pod uvjetom da se kupi druga "slična imovina" s dobitkom ostvarenom prodajom prve imovine.

Da biste učinkovito izvršili razmjenu 1031, morate zamijeniti jednu nekretninu za drugu nekretninu slične vrijednosti. Nadalje, nabavna cijena i novi iznos kredita moraju biti isti ili veći na zamjenskom imovini.

U mom slučaju, morala sam pronaći jednu obiteljsku ili višestruku imovinu vrijednu najmanje 2.740.000 dolara. Mogao bih pronaći imovinu vrijednu manje od 2.740.000 dolara, ali onda bih morala platiti porez na kapitalne dobitke na razliku u prodajnoj cijeni i otkupnoj cijeni nove imovine poznate kao "čizma".

Vlasnik imovine ima 45 kalendarskih dana, nakon zatvaranja prvog entiteta, kako bi se utvrdilo tri potencijalna svojstva slične vrste. Nakon utvrđivanja imovine, investitor ima 180 dana da izvrši kupnju i pokrene razmjenu ILI do datuma dospijeća prijave poreza na dohodak s produljenjem, ovisno što je ranije.

Konačno, morate platiti kvalificiranog posrednika bilo gdje od $ 1,000 - $ 3,000 da biste zadržali svoje prihode (nikada nećete vidjeti ili dotaknuti prihod iz prodaje vašeg doma) da biste izvršili razmjenu. Ako niste u mogućnosti identificirati i kupiti novo vlasništvo, izgubit ćete taj novac i sve to vrijeme.

Glavni razlozi da ne treba učiniti 1031 razmjenu

Ne smeta vam plaćati poreze

* Niste našli pravu imovinu

* Želite smanjiti izloženost nekretninama

Želite pojednostaviti svoj život

* Vi ste živjeli u svom posjedu najmanje dvije od posljednjih pet godina i možete iskoristiti predujam od 250.000 HRK / $ 500K bez poreza

Za čovjeka koji je htio de-riskirati i pojednostaviti život, trgovanje jedan skup SF imovine za još jednu skupu SF imovine samo za uštedu poreza ne bi ostvariti svoje ciljeve. Osjećao sam se kao da sam izbjegao smrt, prolazio kroz financijsku krizu s ogromnom hipotekom i izišao neizrecivo. Nadalje, usredotočen sam na oslobađanje što je više moguće vremena da se brinem za svoju obitelj.

S jednako skupom nekretninom iz San Francisca, razgledavala sam imovinu u Honoluluu, gdje razmišljamo o povratku kad naš sin bude sposoban za vrtić 2022. Budući da je Honolulu jeftiniji od San Francisca, veće imovine za upravljanje od one koju imamo u San Franciscu. Ili bismo mogli kupiti naš sanni dom za odlazak u mirovinu u blizini plaže, ali bi ga morali iznajmiti barem godinu dana, ako ne i dvije godine, kako bi ga IRS mogao smatrati najamninom.

Dream nekretnina u Kailua, Oahu, ali ovo košta više od 15 milijuna dolara

Konačno, upitao sam RealtyShares da li imali bilo kakva svojstva na svojoj platformi koja bi imala pravo na razmjenu 1031. U to je vrijeme zatvorila moja kuća, rekli su da nisu, ali da je nešto u djelima. Otprilike mjesec dana nakon zatvaranja moje transakcije, poslali su mi e-poruku rekavši kako su pokrenuli prvu prvu nekretninu koja je imala pravo na 1031, 272 jedinica višegodišnjeg projekta u potrazi za prikupljanjem 4.500.000 dolara u Houstonu u Texasu s razdobljem od 8 godina i 13% ciljani IRR.

Dobro sam s 8-godišnjim razdobljem zadržavanja (to je duže, tako da ne moram razmišljati o preustroju kapitala i plaćanju poreza), ali s 2,740,000 milijuna dolara za rad, preuzeo bih više od 50% veličina posla. Ne preporučam da bilo tko račun za više od 10% bilo kojeg posla zbog rizika koncentracije. Nadalje, razmislite o tome kako bih istakao prije, za vrijeme i nakon što je uragan Harvey pogodio.

Dok sam razmišljao o ovom bliskom pozivu, shvatio sam da je primarna svrha de-rizika i pojednostavljenja života smanjivanje stresa. Do trenutka kad se moj sin rodi, gotovo svi napori koji sam imao bavili su se pitanjima održavanja i stanarima.

Već sam se oslobodio stresa u 2012. godini pregovarajući o prekidu. Oslobodio sam se stresom novca tako što sam pogodio ciljanu neto vrijednost i dosegao cilj pasivnog dohotka.Online rad nije toliko stresan jer mi pisanje dolazi lako i postoji samo nekoliko istinski nepromišljenih ljudi koji vole reći neupadljive stvari.

Iz financijske perspektive, iako je bruto dobit od prodaje moje kuće za iznajmljivanje bila ~ 1.22 milijuna dolara i ~ 1.8 milijuna dolara pogodila moj bankovni račun nakon godina plaćanja hipoteke, oporezivi dobitak je mnogo manji zbog $ 250K / $ 500K bez poreza dobitak isključivanja, prodaje troškova i troškova pregradnje kuće.

Na primjer, teoretski, nisam mogao platiti porez na kapitalne dobitke ako sam potrošio 600.000 dolara za remodeliranje kuće i 150.000 dolara za prodaju moje kuće, jer kad dodate izuzeće od 500.000 dolara bez poreza, ukupno je 1.250.000 dolara ili više od bruto zarade koju sam dobio.

U ovom primjeru, negativno ne plaćanje poreza znači da dobici nisu bili mnogo veći od poreznih dobitaka. No, na kraju dana ostao sam s 1,8 milijuna dolara u banci u odnosu na 305,000 dolara, kada sam prvi put stavio 20% downpayment u 2005.

Iduću godinu izdvojio sam 150.000 dolara za porez na kapitalne dobitke (savezni + država), ali nadam se da će stvarni porezni račun nakon odbijanja svih troškova preoblikovanja i prodaje kuće biti znatno manji.

Usredotočite se na ono što je najvažnije

Svatko od vas, s obzirom na razmjenu 1031, razmotrite ove misli:

1) Ako ne možete pronaći pravu imovinu da biste ponovno uložili novac, ne obavite razmjenu od 1031. Bilo bi glupo pokušati spasiti poreze, ali onda izgubiti principnu vrijednost jer ste kupili pogrešnu imovinu u krivo vrijeme u ciklusu. Možda ćete osjetiti puno pritiska da biste identificirali tri nekretnine za kupnju u roku od 45 dana i platiti lošu cijenu jer morate zatvoriti 180 dana.

2) Nemojte dopustiti da vaš porezni zakon diktira vaše odluke. Veliki porezni račun obično je velik, jer znači da ste zaradili još veću zaradu. Sjećam se mnogo ljudi tijekom 2000 dotcom poprsje koji su odbili prodati svoje zalihe nakon što su iskoristili svoje mogućnosti, jer su htjeli pustiti stvari vožnja. No, kada im je zalihe na kraju nestajalo, ne samo da su ostali bez ikakvog, već su morali platiti porez na razliku između tjelovježbe i cijene štrajka u to vrijeme.

3) Usredotočite se na životni stil prvi, drugi novac. Vaša investicija u nekretnine trebala bi služiti vama, a ne obrnuto. Čak i ako smo pronašli svoj san kući u Honolulu, nećemo se pomaknuti jer još ne želimo napustiti svoj životni stil u San Franciscu. Upravo smo dovršili potpuno pregradnju naše kuće. Imamo naše liječnike s kojima smo godinama pouzdali i pedijatar i oftalmolog koji mi se sviđamo za našeg sina. Imamo skup prijatelja s kojima uživamo u druženju. I također smo se orijentirali i prijavili na nekoliko predškolskih ustanova.

4) Hoćete li zaista moći držati? 1031 Exchange vam omogućuje odgodu plaćanja poreza. Ne eliminira porez na kapitalne dobitke. Samo ako nikada ne prodate 1031 razmijenjenu imovinu ili nastavite obavljati razmjenu od 1031, nikada nećete imati porezne obveze. Svoju nekretninu možete prenijeti svojoj djeci koja će povećati vrijednost na trenutnu tržišnu vrijednost tako da nikada ne moraju platiti porez na vašu nekretninu. Tek nakon što vaša imovina prelazi ograničenje poreza na imovinu (5,49 milijuna dolara pojedinačno, dvostruko za par), vaši nasljednici moraju platiti ~ 40% poreza na sve više. Medijan držanja za nekretnine u Americi je između 7 i 8 godina.

5) Da li zaista trebate najamninu? Zamjena 1031 je isključivo za najam nekretnina, a ne primarne rezidencije. Stoga je glavni razlog za posjedovanje nekretnine za najam za prihod. Prihodni tokovi mogu se mijenjati tijekom vremena, kao što to imaju za nas. Mislila sam da će zauvijek trebati dohodak od najma jer nikad se nismo htjeli vratiti na posao. Malo smo znali da smo tijekom tri godine pokušali iznajmiti kuću, naš je online prihod rasla do te mjere da više ne trebamo najam nekretnina. Čak i ako je naš mrežni prihod smanjen za 80%, još uvijek ne trebamo dio našeg prihoda od najma u našem pasivnom portfelju.

Pad u SF najam u lipnju 2017, kada sam pokušao iznajmiti svoju kuću konačno se pojavljuje u podacima u listopadu 2017.

Jednostavniji život osjeća se sjajno

U savršenom svijetu, ja bih 1031 razmijenio sve prihode u raznoliki privatni fond nekretnina koji se vratio najmanje 10% godišnje zauvijek, zajamčeno. Jao, nisam mogao pronaći takvu priliku. Već sam više od polovice prihoda preusmjerio u 100% pasivnih ulaganja. Preostali prihod će više nego vjerojatno ostati tekući kako bi konačno kupio taj san kući na Havajima jednog dana.

Čitatelji, jeste li ikad učinili razmjenu 1031? Kako ste odlučili koju imovinu uložiti? Jeste li postavili Exchange 1031 i završili ne slijedite? Ako jest, zašto ne?

Komentari Na Mjestu: