Osjećate li se ikada kao da se vaša vjera testira? Osjećam se tako puno novije. Na primjer, uvijek dolazim do autobusne stanice odmah nakon što autobus napusti. Ipak, svaki put kad krenem nizbrdo, jer mi je stalo 20 minuta za autobus, vozi autobus.

Nedavno sam objavio najgori vlasnik strave Horror Story Ever, priča o čitatelju koji je kupio stanarsku nekretninu u Las Vegasu nekoliko godina prije nego što je dno pao u razdoblju 2008-2009. Prošao je kroz pakao koji se bavio pitanjima održavanja i osumnjičenim stanarima. Na kraju, kompleks je počeo prihvaćati Odjeljak 8 stanovanja gdje bi vlada subvencionirala 80% iznosa najamnika. Njegov stambeni kompleks od 157 jedinica pretvorio se u zaraženu ratnu zonu. Tek nakon kupnje još dvije jedinice na dnu tržišta, čitatelj je napokon pao nakon 13 godina.

Stoga je s potpunim iznenađenjem da sam dobio e-mail od Realtyshares već sljedeći tjedan obavještavši me o mom fondu za ulaganje u nekretnine uložen u stan od 168 apartmana u vrtnom stilu u Las Vegasu! To je bilo i nakon što sam odlučila uložiti još 250.000 dolara u fond, čime je ukupni iznos do 500.000 dolara. Bilo je kao da me bogovi nekretnina ismijavaju.

Obavijestio sam se da je nekretnina izvorno izgrađena 2001. godine kao povoljan stambeni razvoj, ali da je nedavno imovina sada kupac kupila pod "kvalificiranim ugovorom" koji je oslobodio imovinu zbog zahtjeva za priuštivost. Iako tehnički tržišna imovina, stanari u prebivalištu tijekom pretvorbe zaštićeni su ispod tržišnih zakupnina za razdoblje do tri godine, tako da je samo trećina jedinica prešla na tržišne jedinice.

Ipak, to je bio preferirani udio u glavnici, tako da je više kao zajam nego prava vlasnička pozicija. Sponzor je pridonio više od 3 milijuna dolara za zajedničku poziciju kapitala, tako da barem pruža određeni stupanj "jastuka" na željenu glavnicu. Osim toga, sponzor je trebao izdvojiti 28 mjeseci povlaštenih tekućih plaćanja na računu pod kontrolom platforme crowdfunding.

Ipak, moje srce potonulo je kad sam pročitao da ne samo da je to bio Las Vegas apartman kompleks, bilo je i pristupačan stambeni razvoj. Nemam ništa protiv pristupačne stanovanja s društvene dobre perspektive. Rastući troškovi stanovanja otežavaju svakodnevni život ljudi.

No, kao investitor koji je pakao nagnut zbog financijskog oslobođenja zbog svojih investicija, brinem se o investiranju u pristupačan stambeni kompleks iz svih razloga zbog kojih sam spomenuo priču o stanodavcu. Osim toga, kako bi se dosegao ciljanu internu stopu povrata (IRR) projekta, sponzor se oslanja na preokretanje preostalih jedinica (2/3 od ukupnog broja) u stambeni prostor. Ostaje da se vidi hoće li stanari jednostavno prihvatiti povećanje najamnine, krenuti dobrovoljno ili biti deložirani s potencijalnim otkupom.

Neke od značajki ove investicije su:

Dokazana renta povećava. Cca. 33% jedinica je sada premješteno na tržišne stope, a gdje su jedinice već obnovljene, nova tržišta najam je gotovo 25% više nego ranije "pristupačne jedinice" najam stope.

Nekretnina je stekla na popust na tržište. Imovina je dobivena izvan tržišta, proizlazeći iz odnosa sponzora. Nekretnina je prodana po efektivnoj cijeni od 108 tisuća dolara po jedinici, očito daleko ispod usporedive imovine slične berbe. Informacije o ponudi također su pokazale da je otkupna cijena oko 15% niža od usporedivih svojstava, kako po jedinici tako i po kvadratnoj osnovi.

Jedna stvar koju moram zapamtiti od priče o mojoj stanodavci jest da je institucionalni investitor za vrijeme financijske krize pokupio one jedinice za približno 60 tisuća dolara po jedinici, ali nisam siguran jesu li ove jedinice slične jer su novoizgrađeni stanovi noviji.

Snažan Submarket. Nekretnina je bila smještena u submarketu u Las Vegasu, za koju je REIS izvijestio da je prosječna stopa popunjenosti od 3,2% u Q1'17 u svim klasi imovine po REIS-u, a očekuje se da će se prosječni radni prostor smanjiti na 2,6% do 2021. godine.

Sponzor Common Equity Cushion. Sponzor je 3,5 milijuna dolara zajednički dionički doprinos značilo da će vlastiti novac biti izložen riziku prije nego što će biti pogođena preferirana ulaganja.

Rezerviraj za povlaštene plaćanja. Predujam tekućih plaćanja u trajanju od 28 mjeseci trebao bi se rezervirati na računu pod kontrolom platforme crowdfunding.

Dostojan procijenjeni rast stanovništva. ESRI prognozira rast stanovništva od 6% u narednih 5 godina za područje unutar radijusa od 3 milja od imovine, prevođenjem na više od 8.000 novih stanovnika u neposrednoj blizini.

Pristup lokalnim sadržajima. Nekretnina je bila smještena u neposrednoj blizini brojnih sadržaja i poslodavaca, s Las Vegasu koja se nalazi samo 3,5 milja daleko.

Postavljanje niskih očekivanja

Možda sam previše pesimističan po pitanju posla, budući da Sponzor stavlja 3,5 milijuna dolara vlastitog kapitala prije nego investitori gube novac. Jednostavno me je uhvatilo bez straha glede vremena dogovora s obzirom na moj post. Nadalje, samo zato što nisam stručnjak za nekretnine u Las Vegasu ne znači da niti Sponzor nije. Katalizator je vrlo jasan: "kvalificirani ugovor" koji oslobađa nekretninu od zahtjeva za dostupnost do listopada 2019.

No, s obzirom na rizik koji je uključen, razočaran sam što ciljani IRR iznosi samo 13%. Ciljani IRR od 18% čini se prikladnijim. Za referencu, IRR od 13% niži je od svih prethodnih ciljnih IRR-ova za projekte u fondu koji ne ulažu u pristupačne stanove.

Ali ovdje je jedna stvar koja me zabrinjava.Prodavatelj prodaje nekretninu za cca. Dobitak od 6,5 milijuna dolara u odnosu na vlastitu nabavnu cijenu prije samo dvije godine! I ja bih se prodao ako bih mogao napraviti gotovo 60% povrata na moj novac za dvije godine. Da, prodavači su morali trošiti novac kako bi obnovili neke od jedinica, ali nisu mogli potrošiti toliko, jer dvije trećine jedinica još uvijek su ispod tržišnih jedinica.

Izvor: Bespokepremium.com

Ja osobno ne bi uložili su u ovaj posao jer pokušavam ostati daleko od obalnih bumnih gradova kao što su Las Vegas, grad # 1 koji je uništen tijekom stambene krize. Drugi gradovi koji su najviše pogodili bili su Phoenix, Fort Lauderdale, Miami, West Palm Beach i Tampa. Nadalje, ne sjede baš sa mnom da se pretvore ispod tržišnih jedinica.

Bit ću sretan ako ovaj projekt samo nam daje povrat novca (0%) za tri godine. To je rekao, i dalje izgleda kao da je oko 50% više naopako prije Las Vegas tržište nekretnina dobiva natrag do vrha 2007. San Francisco, s druge strane, ~ 25% iznad prethodnog vrha, što je jedan od razloga zašto sam bila sretna za prodaju.

Prodaja u SF-u čini se razumnom nakon 106% porasta iz dna poprsja, ali ponovno ulaganje u Vegas ne čini se pametnim. Izvor: Bespokepremium.com

Sada znate pad down ulaganja u fond. Možete provesti sva vaša istraživanja, ali nakon što predate svoj novac, investicijskom odboru ili upravitelju fonda odlučite kako najbolje uložiti svoj novac. Ponekad se njihova ulaganja neće uskladiti s vašim uvjerenjima, i morate biti u redu s njom. Umjesto toga, najbolje je da potrošite napor da biste odabrali vlastite investicije za gužve na nekretninama.

Moj problem je u tome što sam imao ruke sa svim svojim ulaganjima cijeli život. Stoga je teško da ne gledam gdje ide svaki dolar. Ali kao 40-godišnji otac koji ima bolje stvari nego odabrati svako ulaganje, moram outsourcing ulagati drugima koji imaju vremena i stručnosti.

Što više mogu pustiti, više se mogu usredotočiti na uživanje u životu u najvećoj mjeri. A tko zna? Ova investicija u Las Vegasu mogla bi vrlo dobro vratiti 40% nakon tri godine ciljanih i dokazati da sam pogriješio. Sigurno ću pustiti da svi znate ako to učinite! A ako je to velika poprsja, sigurno ću vam i obavijestiti. Barem ovo je samo jedan od potencijalnih 10-15 investicija unutar fonda.

Ažuriranje 2018: Na temelju povratnih informacija od mnogih čitatelja čini se da ulaganje u Las Vegas nije tako loše kao što sam se prvo bojala. Raiders se kreću u Vegas, zapošljavanje raste, a nastavlja se migracija na gradove i države s niskim troškovima bez državnih poreza na dohodak.

Povezano:

Kupi Utility, luksuzni najam: Nekretnine ulažu pravilo za slijediti

Usredotočite se na trendove: zašto ulažem u srce Amerike

Komentari Na Mjestu: