Za tipa koji voli temeljito analizirati stvari, napravio sam pogrešku pri prodaji moje kuće koja bi mi mogla koštati stotine tisuća dolara. Prije nego što sam prihvatio konačnu ponudu, nisam napravio temeljitu analizu onoga što slične kuće kupili su u isto vrijeme za sličnu cijenu nedavno prodano, Umjesto toga, pogledao sam trenutne oglase, nedavno prodao domove, bez obzira na to kada su kupljeni, pogledao kako se preselio ukupna cijena srednje cijene, uzela moje vodstvo i otišla s mojim crijevima.

Drugim riječima, izveo sam ukupni trend tržišta nekretnina i primijenio ga u moju kuću bez pronalaženja usporedbi jabuka s jabukama. Ako je stambeno tržište SF-a poraslo 50% od 2012., tako je bilo i moje! Sada shvaćam nakon što sam napisao ovaj post zbog čega nisam bio temeljitiji. Bojala sam se da ne bih volio ono što sam našao. Moja je kuća bila na prometnoj ulici u blizini jedne od najprometnijih ulica u San Franciscu (tri trake u svakom smjeru). Nisam želio ponovno proživjeti razočaranje kad sam pokušao prodati kuću u 2012 i nije uspio.

Za osvježavanje kupio sam 2.070 m2, tri spavaće sobe, dvije kupaonice obiteljske kuće s neopravdanom sobom i kupaonicom u prizemlju na 2300 četvornih metara u veljači 2005. za 1.525.000 dolara. Pokušao sam prodati kuću za 1.700.000 dolara u 2012., ali nisam dobio ni jednu ponudu. Konačno, prodao sam kuću u lipnju 2017. za 2.740.000 dolara jer više nisam želio biti stanodavac.

U ovom postu sada ću obaviti vježbu koju sam trebao obaviti prije nego što sam navela svoj dom. To je vježba koju biste trebali učiniti ako planirate prodati svoj dom. Ako to ne želite učiniti, učinite vašeg agenta za nekretnine! Bit ćete zadivljeni vašim nalazima.

Primjer 1/3: 5 kreveta, 5 kupelji, 4525 sqft, tražeći 2.295.000 dolara

Ova kuća puše moju najamnu kuću iz vode zbog življenja, kvalitete interijera, veličine kuće i veličine parcele. Veliki sam obožavatelj zgrada od opeke, jer me podsjećaju na domove u Virginiji gdje sam živjela osam godina.

Ova kuća je smještena na pola jutra u sobi s bazenom, dvije vanjske vruće kade i gurmanske kuhinje. Kuća se nalazi u gradu Moraga, lijepom predgrađu 22 milje istočno od San Francisca gdje temperatura lebdi oko 70-85 stupnjeva tijekom cijele godine. Na nesreću za prodavatelja, grad Moraga je proglasio fiskalnu izvanrednu situaciju u 2017. godini jer im je došlo do krize upravljanja.

Javne škole u tom području su dobre, a tu je i lijep klub u gradu za kupanje, golf i tenis. Svake godine dolazim ovamo i bdijim za stolom u Tenisu Tenis u baštini, gdje se bivši profesionalci i kolege natječu za 100.000 dolara u nagradnoj igri. Ove godine konačno sam počeo vizualizirati što su mogućnosti suburbana da žive sada kad imam sina.

Na financijskoj fronti, ova kuća je kupljena za 1.843.000 dolara točno oko trenutka kada sam kupila svoj SF dom za 1.525.000 dolara. Sada se kuća prodaje za 2.295.000 dolara, nakon što je od 1. travnja 2017. godine bez ponude za 2.395.000 dolara. U vrijeme tog posta, kuća je ušla u ugovor u kolovozu, a onda je pala u studenom 2017. godine.

Drugim riječima, ova savršeno lijepa kuća koštala je kupca 328.000 dolara više za kupnju, a neto će iznositi najmanje 445.000 dolara manje od moje kuće, ako proda za 2.395.000 dolara. To je ogromna razlika u dobiti od 773.000 dolara. Takva je razlika nevjerojatna s obzirom da je Moraga tražena lokacija na kojoj žele živjeti mnogi stručnjaci koji rade u San Franciscu. Cijelo ovo vrijeme mislio sam da se cijeli Bay Area napuhavao sličnim tempom. Ne tako.

Neki odvojci: Postoje mogućnosti relativne vrijednosti cijelo vrijeme ako gledate izvan onoga što ste navikli. Ako si ne možete priuštiti kupnju u najvažnijem susjedstvu, to je u redu! Vjerojatno možete dobiti više načina za isto ili manje ako ste spremni gledati. To je ono što sam učinio u 2014. godini kada sam odlučio potražiti panoramske kuće za pogled na more u zapadnom dijelu San Francisca. To je rekao, vraća ne može biti tako dobro.

Prije kupnje također je važno analizirati fiskalno zdravlje grada, grada i države. Nikad mi se ne bi dogodilo da provjerim financije općine kad je njegova srednja cijena kući veća od 1.000.000 dolara. Ako imate vladu koja pogrešno upravlja svojim financijama, možete očekivati ​​povećanje poreza i / ili smanjenje usluga. Pogledajte Chicago kao model grada za fiskalnu lošu upravu.

https://www.zillow.com/homedetails/15-Merrill-Dr-Moraga-CA-94556/18473921_zpid/

Primjer 2/3: 3 spavaće sobe, 2 kupatila, 1700 kvadratnih katova u naselju Marina, SF

Neki od vas misle da nije pošteno usporediti kuću u predgrađima sa svojim starim stanom za iznajmljivanje u San Franciscu, iako se oba doma uklapaju u slične demografske podatke. Pošteno. Teško je pronaći kuću koje je kupljeno u isto vrijeme (krajem 2004 / početkom 2005.) na sličnoj cijeni (1.525.000 dolara), ali pronašao sam još jedan.

Ovdje je niži stan na katu u istom susjedstvu kao i moja stara kuća. S tri spavaće sobe, dvije kupaonice i 1700 sqft, apartman je sličan veličini u mom 2,070 sqft kući sam prodao. Ciljani kupac je svakako isti. Condo izgleda da je preuređen možda prije 20 godina na temelju kupaonica i kuhinja slike. U premijernom je stilu, za razliku od moje kuće.

Kuća je kupljena za 1.500.000 dolara u listopadu 2005. godine.Budući da je tržište poraslo oko 10% u 2005, recimo da je cijena od jabuka do jabuka iznosila 1.410.000 dolara ako su kupili stan u zatvoru u ožujku 2005. godine. Nakon što je od 6. travnja 2017. na tržištu od 1.795.000 dolara, prodavatelj snizila je cijenu na 1.750.000 dolara 16. lipnja 2017. i konačno prihvatila ponudu za 1.720.000 dolara.

Drugim riječima, vlasnik nekretnine je u istom razdoblju zaradio samo 220.000 USD ili 1.020.000 dolara manje nego što sam napravio za moj dom.

Jedna odijela: Kondomi, čak i na boljim lokacijama, mogu podnijeti pojedinačne obiteljske kuće jer su osjetljiviji na velika povećanja opskrbe. Sada vidimo val konstrukcije stanova u San Franciscu koji stavlja prigušivač na najam i cijene nekretnina. Nove kuće ne samo da se natječu sa starijim stanovima, već se natječu s jednim obiteljskim kućama u sličnoj cjenovnoj točki kao i demografske promjene u smjeru jednostavnijeg življenja.

https://www.redfin.com/CA/San-Francisco/3622-Broderick-St-94123/unit-1/home/1227703?utm_source=myredfin&utm_medium=email&utm_campaign=iphone_email&utm_nooverride=1&utm_content=home_image

Primjer 3/3: 3 spavaće sobe, 2,5 kupatila, 2100 m2 obiteljske kuće u marini, SF

U redu, tako da sad mislite da je nepošteno usporediti moju obiteljsku kuću s apartmanom na istom području, iako je veličina i vrsta kupca slična. Pošteno!

Zaputio sam se preko kuće u osnovi moja ista kuća, samo na super premijernom bloku s malim prometom i vrlo blizu palače likovnih umjetnosti i zaljeva. Razgovarao sam s realtorom i spomenuo da stavljaju "dobar iznos novca" u obnavljanje dvije kupaonice. Također su oslikali cijeli interijer, obnovili vrh katova i uredili dom. Na temelju mojih znanja o obnovi kuće, pretpostavljam da su potrošili oko 50.000 dolara kako bi sve popravili, a 15.000 dolara za postavljanje.

Šarmantna kuća točno? Natrag u 2004. kad sam htjela kupiti jednu obiteljsku kuću u Marini, to je bio tip kuće na mirnoj ulici koju sam htio kupiti. Ali svi su već bili oko $ 1,000 / sqft, što znači da bi ovaj dom prodao za oko 2,100,000 dolara. Nisam si mogao priuštiti ovu cijenu, pa sam kupila sličnu kuću, ali na inferiornoj ulici manje od 29% (600.000 dolara).

S načinom završetka kuće i lokacijom, pretpostavljam da će kuća proći više od 2.995.000 dolara, tražeći od 100.000 do 200.000 dolara. Ovo je, uostalom, San Francisco, gdje domovi namjerno cijene ispod tržišta kako bi zapalili natječajni rat.

Ono što se dogodilo bilo je čudno. Dom je otišao na čekanje na $ 2,995,000 u roku od 14 dana od popisa, dajući mi povjerenje da je moja cijena pretpostavka je točna. Ali par dana prije kuća je zatvorena, cijena unosa promijenila se na 2.799.000 dolara.

Pitao sam se zašto bi to bio slučaj s obzirom na status na čekanju, i shvatila sam zašto je nakon što je dom konačno prodan za 2.807.000 dolara. Promjenom cijene na 2.799.000 dolara, realtor i prodavatelj mogli bi službeno reći da je dom prodan za više od pita. Neugodne stvari!

Iskreno sam iznenađen zbog konačne prodajne cijene. Ako biste trebali iskoristiti moj popust za određene cijene od 29% kada sam kupio početkom 2005. godine, kuća bi trebala prodati bliže $ 3.800.000 otkako sam prodao svoj dom za 2.740.000 dolara. Čak i uz sužavanje razlike u cijenama do 15% premije za daleko superiorniji položaj, kuća je trebala prodati najmanje 3.150.000 dolara, što je ono što sam očekivao.

Prodavač je stavio na 65.000 dolara kako bi pripremio kuću na prodaju, dok sam proveo samo 4.000 dolara popravljajući podove, popravljajući dvorište i kupnjom ukrasne kuhinjske slavine. Odobren, proveo sam osam sati slikajući dvije spavaće sobe i dotaknuo sve letvice, ali još uvijek. Trošak pripreme troškova rada uz 1% veću naknadu za komercijaliste koju je prodavatelj morao platiti je puno.

Neki odvojci: Budite oprezni prilikom pripremanja svoje kuće za prodaju. Vidio sam toliko mnogo slučajeva u kojima je kupac upravo ušao i poderivao sve, kao što ovaj kupac radi nakon što sam razgovarao s izvođačem koji je tako slučajno bio vani kad sam hodio nakon prodaje. Slikanje, popravljanje podova, ažuriranje čvora, čišćenje i postavljanje je vjerojatno dovoljno dobar ako možete prodati san.

Reuters -. - .- Rekao mi je jedan od najboljih prodavača nekretnina da, ako sam potrošio 50.000 dolara - 60.000 dolara, pripremajući se za moj dom, mogao bih dobiti "možda 2.500.000 dolara". Želio je da slikam preko svoje prirodne fasade od opeke do tamnosmeđe boje. Lud! Tada sam dobio svoje mišljenje o boji boje poda i on mi je rekao i tamno sivo. Ali tada je nazvao svog dizajnerskog interijera koji je rekao boju bijelog hrasta. Zatim sam razgovarao s još jednim vrhunskim producentom koji je rekao da jasno uklanja mrlju na izvornom podu. Svatko je imao drugačije mišljenje.

Konačno, iako su realtori apsurdno skupi, pravo realtor može napraviti sve razlike temeljene na njegovim ili njezinim vezama. Postoji samo ~ 45-dnevni prozor za prodaju imovine prije nego što postaje stalefish, a desni realtor će moći maksimizirati izloženost pravim agentima. Sve što trebate je jedan savršeni kupac kako bi se dogovorili posao. Moj kupac volio je ciglenu fasadu moje kuće jer ga je podsjetio na kolonijalne domove natrag na UVA, gdje je išao u školu. Nije mu smetalo blizina prometne ulice i volio je da jedan kat ima tri spavaće sobe i dvije pune kupaonice s obzirom da ima djevojku i malu djecu.

https://www.redfin.com/CA/San-Francisco/2028-Jefferson-St-94123/home/881785

Mnogo varijabli za kupnju i prodaju kuće

Evo nekoliko uobičajenih preporuka prije kupnje: 1) ne kupujete najskuplju kuću na bloku, 2) kupujete na najbolji mogući način, 3) kupujete tijekom sredine zime, 4) kupujete od parova koji dobivaju razvod, 5) nudeći sve gotovinu, 6) kupujući u fiskalno zvučnom području s ogromnim rastom posla i 7) kupujući ispod određene procjene.

Sada kad sam prodao kuću, shvaćam da postoji više varijabli koje idu u dobivanje najbolje moguće cijene, uključujući dobro povezane agencije za nekretnine, koji mogu pronaći pravog kupca i dobru starinsku sreću.

Ako se nisam bojao da izgubim posao na Manhattanu tijekom dotcom kolapsa, nikad se ne bih preselio u San Francisku 2001. godine. Ako nikad nisam pohađao otvorenu kuću za trosobni stan za 1,2 milijuna dolara zimi 2004, ja nikada ne bi parkirao moj auto uz kuću koju sam kupila 2005. i prodala ove godine. Ako se moja stražarna stanara nikada nije odlučila krenuti u svibnju 2017, nikada ne bih imao priliku testirati tržište. Ako nikad nisam upoznao svog prodavača u kući koju je prije godinu i pol prije nekoliko bloka udaljavala od nove kuće, nikada ne bi pronašla agenta s mojim idealnim kupcem.

Sreća je lako pronaći na tržištu bikova. Ključ je da prepoznamo jesmo li na tržištu bikova ili ne i pritiskom ako jesmo, i rizik ako postoje znakovi usporavanja. Nemojte zaboraviti da često puta, novac se vrši na kupnju, a ne na prodaju. Na njihovu dugotrajnu štetu, vidim da previše emocionalnih kupaca plaćaju neracionalne cijene jer samo vole kuhinju ili su previše puta previše (primjeri # 1 i # 2). Dobar realtor bi vas trebao moći odvesti s poda.

Iako je najbolje držati se vaše imovine zauvijek, ako želite prodati, trebate prodati kada ne morate prodavati. To je kad morate prodati da biste mogli biti pijan, jer nećete imati toliko hrabrosti da pregovarate, a svi drugi možda žele prodati. Jednom kada padne udarac, dno se ispadne i vidjet ćete da se supovi nude niže od pitanja. To sam doživio tijekom neuspješnog unosa 2012. godine kada sam šutio za 100.000 dolara ispod pitanja.

Konačno, sve što je potrebno je jedan kupac zaljubiti se u mjesto i platiti vrh dolara. Izvadio je hipoteku od 2.000.000 dolara, a drugi za 300.000 dolara. Stoga je vrijedno malo potrošiti u potrazi za onim ako si možete priuštiti čekanje.

Potrebno je samo dohodak od 500.000 dolara za kućanstvo priuštiti 1,5 milijuna dolara za medijsku cijenu u SF Bay Areau

Moja konačna realizacija je da, ako sam napravio ovu vježbu prije dobivanja moje inicijalne ponude od 2.600.000 dolara, rado bih ga prihvatio i ne bih se suprotstavio $ 2.788.000 prije nego što se konačno doselim na 2.740.000 dolara. Primjer # 3 prodaje za 2.807.000 dolara značio bi da je moja kuća vrijedna 2.400.000 dolara uz 15% popusta.

Ja sam Naravno 20 godina od sada ću se osvrnuti i shvatiti koliko je jeftino prodao svoj dom. Nema sumnje da mi je kuća vrijedna 4 milijuna dolara do 2037. No, barem za sljedećih 12 mjeseci, osjećam se dobro u vezi s prodajom, pogotovo jer sam ponovno uložio novac u zaista pasivne investicije koje se poduzimaju nula mog vremena i može dati veće prinose sada kada se SF tržište hladi.

Povezano: Svaka oznaka koju treba razmotriti prije prodaje ulaganja

Čitatelji, bilo koje lekcije koje ste naučili od prodaje svoje kuće? Kakva iznenađenja ste saznali prije ili poslije prodaje? Koje su neke druge stvari koje bi prodavači kuće trebali razmotriti prije unosa?

Komentari Na Mjestu: