Naknade su neizbježna. Kako očekujete da netko zaradi novac bez njih? Nemam problema plaćati naknadu za pružene usluge. Međutim, neke od naknada koje plaćamo često su skrivene, nelogične ili pretjerane. Trenutno sam zaključan u 5/1 jumbo ARM na sočan 2,35% sa 0 bodova i oko $ 3,100 u naknadu, što je najmanje 0,15% niže nego bilo gdje drugdje sam pronašao.

U ovom članku pokazat ću vam kako možete platiti najnižu naknadu za hipoteku, a također dobivate i veliku kamatnu stopu. Razumjet ćete koje obveze hipoteke podrazumijevaju, sustav bodovanja i sustav određivanja cijene na temelju poticaja.

KRATKA POVEZANOSTI KREDITA

Da bi se smanjili troškovi hipoteke, prva stvar koju treba shvatiti jest sastavnica hipoteke. Naknade za hipoteke su uglavnomFIKSNA neovisno o veličini vaše hipoteke. Stoga, što je hipoteka manja, skuplje je nastaviti.

Ispod je moja hipoteka refinance naknada raspored na ~ $ 1M hipoteka refinance.

Možete odmah vidjeti banku trebaju imati fleksibilnost da valjanje pristojbe za aplikaciju ($ 100) i pristojbe za pristojbu ($ 915) za $ 1.015 uštede. $ 1.015 je 28% od hipoteke naknade možete potencijalno smanjiti pravo postoji.

Naknade za dobavljače i naknade za naplatu i otpremnine nešto su teže smanjiti jer su outsourced na neovisne treće strane. Došlo je vrijeme kada su banke bile u mogućnosti koristiti in-house procjenitelji za pomoć gurati kroz kredite jer krediti ovise o omjeru kredita i vrijednosti. Međutim, nakon financijske krize to više nije dopušteno zbog previše izmišljenih procjena.

Točka razumijevanja stavke retka stavke retka hipoteke prema stavci retka jest znate za što igrate kada pregovaraju s bankom. Moja naknada za refinanciranje košta oko 3.136 dolara nakon što je sve navedeno i učinjeno jer dobivam kredit od 500 dolara od 3,636,50 dolara koje ću detaljnije objasniti u nastavku.

SUSTAV MORTGAGE POINT

Sada kada imate ideju o tome što su zajedničke hipoteke naknade, morate sada razumjeti bodovni sustav banaka koristiti za procjenu dodatnih naknada. Evo primjera što je moja banka poslala e-poštom kad sam provjerio cijene na 5/1 Jumbo ARM.

2,25% sa 0,375% bodova
2.375% s 0.00% bodova
2,500% s -0,375% bodova

Bodovi su drugi oblik naknade koje potencijalni zajmoprimac plaća uz standardne troškove financiranja hipoteka (3,636.50 dolara u gornjem primjeru). Razmotrimo sustav točke kao a PROMJENJIVA CIJENA gdje je veća hipoteka, veći je trošak ili veći kredit.

Pretpostavimo da je hipoteka koju želim refinancirati $ 1,000,000. Trošak refinance na:

2.25% = 1.000.000 $ X 0,375% bodova = 3.750 $. Ukupni trošak = 3.750 $ + 3.636,50 USD (standardna hipoteka) = $ 7.386,50
2.375% = 1.000.000 $ X 0,0% bodova = 0 $. Ukupni trošak = $ 0 + $ 3,636.50 = $ 3,636.50 <- ono što sam izabrao.
2.5% = 1.000.000 $ X -0.375% bodova = - 3.750 $. Ukupni trošak = - $ 3.750 + $ 3.636,50 = - $ 113.50 <- Možda se predomislim i krenem na ovu rutu.

Imajte na umu da ako odaberem višu kamatnu stopu od 2,5%, dobit ću kredit od 3.750 USD. Dakle, ako idem sa 2,5% 5/1 ARM, umjesto da potrošim svoj novac za refinanciranje, banka će mi platiti 113,50 dolara. + Daj mi kredit od 500 dolara za otvaranje IRA-e.

Odabir odgovarajućih uvjeta refinance ovisi o vašem uvjerenju gdje se hipoteka stalno događa; koliko dugo namjeravate posjedovati imovinu; koliko dugo namjeravate imati a hipoteka; i vaš novčani tok.

Moja opća pravilo je da nikad ne plaćam bodove. To je vrsta plaćanja poreza naprijed s Roth IRA. Banke i vlada zajamčena su pobjeda, a vi ste ostavljeni nadajući se da će vam vrijeme i sreća omogućiti da na kraju pobjedujete! Ako plaćate bodove, barem se trošak može odbiti.

CIJENJIVANJE NA INCENTIVNO

Sada kada shvatite točku sustava i osnovne hipoteke, pogledajte razlike u točkama na temelju depozita manjih od 1.000.000 USD (CD, uštede, brokerske račune) i depozita od $ 1,000,000 ili više na Citibank.

Cijene i bodovi na temelju ukupnih depozita <$ 1,000,000
2,25% sa 0,375% bodova
2.375% s 0.00% bodova
2,500% s -0,375% bodova

Cijene i bodovi temeljeni na ukupnim depozitima> 1.000.000 $
2,250% sa 0,125% bodova
2.375% s -0.25% bodova
2,5% s -0,625% bodova

Na temelju ovog primjera, Citibank će mi dati a0,25 bodova bodova ako su ukupni depoziti iznad 1.000.000 dolara. Trenutno imam oko 750.000 dolara u posredovanju i uštedi u Citibanku. Kako mogu magično doći do 250.000 dolara u roku od nekoliko mjeseci prije zatvaranja refinanciranja?

Rješenje je prebaciti novac iz druge financijske institucije. Novac nema odanosti. Imam oko 350.000 dolara u Rollover IRA-i s Fidelityom koji ću prenijeti preko Citibanke. Ne moram prodati niti jedan položaj. Samo moram popuniti obrazac za autorizaciju prijenosa.

Citibank je ponudila ne samo poticaj za -0,25 posto za prenošenje više imovine, nego je ponudio i gotovinski poticaj od 500 dolara koji će biti pohranjen u svom Rollover IRA-u nakon što se prenese na ukupni poticaj od 3.000 dolara temeljenog na hipoteku od 1.000.000 dolara (0,25% točke X $ 1M + $ 500).

Jedan od downside s ovom prijenosu je da Citibank naplaćuje $ 20 / trgovina umjesto $ 7,95 / trgovina na Fidelity. Nadalje, Citibank nema komisijskih besplatnih obrta s 60 različitih ETF-ova.Dobra stvar nisam aktivan trgovac s mojim Rollover IRA-om. Još jedan nedostatak prijenosa je rizik koncentracije s jednom institucijom. Citibank bolje ne ide trbuh gore! Ali ako velike financijske institucije nisu uspjele u razdoblju od 2008. do 2010., onda s novim kapitalnim zahtjevima na razini 1, ne mislim da će ikada htjeti.

Uvijek pitajte svog bankara da li imaju bilo kakve sustave za određivanje cijene na temelju poticaja kako bi smanjili vaše naknade ili smanjili kamatnu stopu hipoteke.

MOGUĆI PROIZVODI I VRIJEME

Konačno, klijentov san klijenta je onaj koji otvara više računa, nikada ne želi, i ostaje dugo vremena. U bankarskom poslovanju oni to nazivaju "cross-selling". Što više banaka može prodati, to će biti stickier njihovi klijenti i što više reoccurring profita oni će potencijalno zaraditi.

Ako vam se sviđa usluga koju pruža vaša banka, možda biste otvorili onoliko računa koliko je potrebno. Bit će povezanost s još boljem uslugom i boljim uvjetima više računa koje imate. Ne zaboravite da FDIC osigurava samo do 250.000 $ po računu po pojedincu i 500.000 $ po računu za bračni par.

PRIMITI KAKO SMANJITI LIKVIDNA NAKNADA

1) dobiti što više konkurentnih citata što je više moguće. Moja hipoteka od Cita zatražila je od mene da proslijedi svoj e-mail dokaz da je Chase ponudio X kako bi mogao pobijediti X za -0,125 bodova. Jednostavan način da provjerite najnovije hipoteke stope je kroz veliki online tržištu poput LendingTree. Dobit ćete pinged s 4-5 ponude u roku od sat vremena bez obveze počiniti. Ili možete otići u razne banke jedan po jedan na mreži ili uletjeti u svaku granu da biste provjerili. Radije provjeravam on-line.

2) Razumjeti svaku naplatu hipoteke. Zamolite vašeg hipotekarnog službenika da objasni sve pristojbe i zatraže od kojih se može odstupiti. Hipoteka naknade su uglavnom fiksne, tako da veća hipoteka, bolji posao ste uzimajući. Čuo sam čitatelje koji plaćaju čak 10.000 dolara. Zvuči pogrešno. Pazite da ne zbunjujete porez na imovinu i hipoteku koju biste ionako plasirali kao dio rasporeda pristojbi.

3) Provesti analizu troškova na plaćanje bodova. Veća vaša hipoteka veća je vrijednost dolara vašeg popusta ili točke troškova. Bodovi obično rade u porastu od 0,125%. Nisam ljubitelj isplata bodova, osim ako niste potpuno sigurni da namjeravate dugo držati hipoteku. Razmislite o korištenju trogodišnje pauze, a ne više od 7 godina pa čak i ako planirate platiti bodove. Break čak i točka je definirana kao vrijeme u kojem je niža stopa hipoteka koju plaćate jednaka trošku bodova. Bodovi se mogu odbiti od prihoda.

4) Pitajte o cijenama temeljenima na poticajima. Svaka banka ima različite promocije koje mogu ponuditi klijentima, ovisno o tome što oni vide u vama. Vidio sam 100.000, 250.000 $, 500.000 USD i 1.000.000 dolara vrijednih depozita za različite cijene određene temeljem poticaja. Također biste trebali dati vašoj banci pozitivno ažuriranje o načinu na koji vaša karijera ili posao rade. Recite im da ako sve bude dobro, s vremenom ćete namjeravati uložiti više novca. Zapamtite, banka idealno želi bogate dugoročne klijente. Mnogo je lakše poslovati s klijentima koji rastu u svoje bogatstvo nego pokušavaju privući nove bogate klijente. Učinite ih vjerovati u vas prodajom potencijal.

5) Otvorite više računa gdje je to potrebno i biti lojalni klijent. Svatko treba račun za provjeru i štednju, a vjerojatno treba nositi najmanje jednu kreditnu karticu. Ako želite postići bolju cijenu, možete otvoriti barem ova tri računa s bankom. Ostala razmatranja računa uključuju CD, račun za upravljanje bogatstvom, HELOC i osobna linija kredita.

Donja linija: što više novca i računa imate kod jedne financijske institucije, to će vam biti bolje. Ako možete slijediti moj savjet gore, dobit ćete mnogo bolje uvjete nego netko tko ne.

Preporuke za izgradnju bogatstva

Ulagati u nekretnine učinkovitije: Ako ne želite stalno plaćati ogromne poreze na imovinu, nemojte plaćati predujam za kupnju imovine ili ne želite vezati svoju likvidnost u fizičkoj nekretnini, pogledajte RealtyShares, jednu od najvećih nekretnina tvrtke koje se danas bave crowdsourcingom. Možete uložiti u višu povratničku ponudu diljem zemlje za najmanje $ 5000. Povijesni prinosi kretali su se između 9% i 15%, mnogo veći od prosječnog povrata dionica. Slobodno je istražiti i oni imaju najbolju platformu oko sebe.

Stroga screeninga osigurava samo najbolje operatere na platformi RealtyShares.

Kupujte oko hipoteke: Provjerite najnovije hipoteke online putem LendingTree. Imaju jednu od najvećih mreža zajmodavaca koji se natječu za vaše poslovanje. Vaš cilj bi trebao biti da dobijete što više pisanih ponuda što je više moguće, a zatim upotrijebite ponude kao polugu da biste dobili najnižu moguću kamatnu stopu od njih ili postojeće banke. Kada se banke natječu, pobijedite.

Ažurirano za 2018. i dalje.

Komentari Na Mjestu: