Okvir za optimizaciju duga za financijsku neovisnost

Sadržaj:

Okvir za optimizaciju duga za financijsku neovisnost
Okvir za optimizaciju duga za financijsku neovisnost

Video: Okvir za optimizaciju duga za financijsku neovisnost

Video: Okvir za optimizaciju duga za financijsku neovisnost
Video: ЖИЗНЬ НАСЕКОМЫХ 8K ULTRA HD 2024, Ožujak
Anonim
Dug je zanimljiva životinja. Većina nas je zadužena jer želimo nešto što ne možemo priuštiti. Želimo privatno obrazovanje kako bismo posudili 50.000 dolara kako bismo naučili nešto što možemo besplatno naučiti na internetu. Želimo živjeti nevjerojatan način života u našim dvadesetima pa smo sve stavili od finog objeda do dizajnerske odjeće na naše kreditne kartice. Želimo prestati plaćati stanarinu, tako da možemo iskoristiti 4: 1 za posjedovanje imovine koja će uništiti naše financije ako trebamo prodati na tržištu.
Dug je zanimljiva životinja. Većina nas je zadužena jer želimo nešto što ne možemo priuštiti. Želimo privatno obrazovanje kako bismo posudili 50.000 dolara kako bismo naučili nešto što možemo besplatno naučiti na internetu. Želimo živjeti nevjerojatan način života u našim dvadesetima pa smo sve stavili od finog objeda do dizajnerske odjeće na naše kreditne kartice. Želimo prestati plaćati stanarinu, tako da možemo iskoristiti 4: 1 za posjedovanje imovine koja će uništiti naše financije ako trebamo prodati na tržištu.

Ne griješite o tome. Dug je manifestacija pohlepe. Što znači da sam jedan pohlepan gad! Htjela sam živjeti ljepšim životnim stilom i htjela sam se obogatiti što mladi mogu. U mojim dvadesetim i ranih 30-ih najveći rizik kojeg sam bojao nije uzimala dovoljno rizika.

Neki od vas možda misle da nisi pohlepan za dugovanje. Ali duboko, znaš što govorim istina. Ne samo da ste pohlepni, već ste podvrgnuti dizanju. Ali nemoj se sramiti. Ako se pravilno upravlja, pohlepa često može biti dobra kada je u pitanju postizanje financijske neovisnosti prije.

U ovom postu podijelit ću s vama povijest duga i slijediti okvir za optimizaciju duga kako biste lakše izgradili bogatstvo, a istodobno umanjili šanse za financijsko uništenje.

Šetnja duga dužnikom

Svatko u dogovoru s mojim rangom duga, ovdje su neki ključni trenuci u mom životu kad sam mogao doći u dug ili zapravo je dobio u dug.

Visoka školska godina 1995 - 1999: Nisam imao nikakav dug jer su moji roditelji platili godišnju školarinu od 2.890 dolara i sobu i pansion od 4.470 dolara koje sam otkupio. Namjerno sam izabrao College of William & Mary preko privatne škole (~ 35.000 dolara all-in tada), jer sam znao da ako ja ne mogu dobiti korporativni posao nakon diplome, čak i uz minimalni plaća posao, ja bih još uvijek biti mogla brzo nadoknaditi svoje roditelje za četiri godine školarine. Osim toga, William & Mary je izvrsna škola s malim razredima i prekrasnim kampusom. Bio sam ponižen da su prihvatili dijete kao što sam ja, jer nisam dobro radio na svom SAT-u.

Koledž William & Mary je bio toliko jeftin kao student u državi tijekom svog vremena.
Koledž William & Mary je bio toliko jeftin kao student u državi tijekom svog vremena.

NYC 1999 - 2001: I dalje sam imao nula duga jer nije bilo što za kupiti i nigdje za rad kad radite 70 sati tjedno. Sve što sam želio učiniti bilo je uštedjeti novac i spavati s dragocjenim vremenom koje sam ostavio. Novac koji sam proveo odlazak obično se naplaćuje na moju kreditnu karticu koju sam svakog mjeseca odmah isplatio. Da sam mogao priuštiti kupnju stana NYC-a, stekao bih puno duga. No, s osnovnom zaradom od 40.000 dolara za moju prvu godinu i 55.000 dolara za moju drugu godinu, nisam si mogao kupiti ormar, a kamoli studio.

SF 2003 (dug započinje): U dobi od 25 godina bio sam nemiran da promijenim svoj život. Imam nekoliko stotina tisuća u banci zahvaljujući sretnom stock picku (VCSY je u nekoliko mjeseci od 3 do 150 dolara) i agresivne uštede. Bio sam * ovaj * blizu ostavljajući sve iza sebe i odmaknuvši se natrag u Honolulu da bih radio na farmi svojeg djeda. Umjesto toga, preuzeo sam hipoteku od 435.000 dolara kupnjom 580.500 $ 2/2 apartmana u Pacific Heightsu. Condo je izgledalo kao da nije u to doba jer ima mrtav pogled na park, koji bi na Manhattanu koštao više od milijun. Preko noći sam se ponovno oživio kako bih zaradio više novca zbog svojeg tereta duga.

SF 2005: Uzeo sam hipoteku od 1.288.000 dolara kupnjom jedne obiteljske kuće od 1.520.000 dolara, 4 / 3.5. Iz nekog razloga nisam se bojao uzimati toliko dodatnog duga jer sam bio izvanbitan na 2/2 i 3/2 stanovima koji su bili na popisu od 1,1 milijuna dolara - 1,2 milijuna dolara i koji se prodaju za 1,3 milijuna dolara - 1,4 milijuna dolara! Za još 120.000 dolara, dobila sam jednu obiteljsku kuću u dobrom susjedstvu koja je imala četiri spavaće sobe i tri i pol kupaonice. Da, bio je blizak prometnoj ulici, ali to je bio i najjeftiniji jednoj obiteljskoj kući koju sam mogao kupiti na sjevernoj strani SF-a s ovom vrstom ljestvice. Agencija za unos je bila izvan grada i ubilježila je kuću tijekom Božića kad su mnogi bili odsutni. Osjećao sam miris prilika i otišao all-in s onim što sam imao u to vrijeme.

SF 2007: Uzeo sam hipoteku od 560.000 dolara nakon kupnje 715.000 dolara, 2/2 apartmana za odmor u dolini Squaw, Lake Tahoe. Mislila sam da dobivam dogovor jer su prodavači kupili stan za 820.000 dolara godinu i pol ranije. Godine 2007. bio sam na vrhuncu mog financijskog bogatstva. Malo sam znao da je stambena kriza bila desno iza ugla! Kao 30-godišnjak, mislio sam da ne mogu izgubiti. Ali barem na papiru sam izgubio BIG TIME.

SF 2014: Nakon što sam godinama gubio sve svoje gubitke i postao udoban kao raniji umirovljenik, počevši od 2012. godine, preuzeo sam hipoteku od 992.000 dolara nakon što sam kupio 1.240.000 $ popravljača gornje obiteljske kuće. To sam mogao učiniti djelomično jer je 5-godišnji CD istekao početkom 2014., dajući mi 20% plaćanja unaprijed i 20% novčani tampon.

Ponovno sam prolazio kroz "što da radim sa svojim životnim trenucima" i razmišljam li trebam se vratiti u Honolulu da budem bliži svojim roditeljima, kad sam se spotaknuo na ovu kuću s panoramskim pogledom na more 40% manje na cijenu / sqft nego moj sjeverni SF dom. Nije imalo smisla da će cijena koštati takav popust, gdje se svugdje drugdje na svijetu, oceanski domovi domove trgovaju po značajnoj premiji. Upravo sam to morao imati.Imanje je bilo ono što sam smatrala "neotkrivenim" susjedstvom koje tek sada ide u mainstream.

Ukupni dug duga: $3,275,000

Ti bokca! To je puno duga kojega treba poduzeti po dobi od 37 godina. Uzimajući u izolaciji, 3,275 milijuna dolara je neumjerena količina novca za posudbu. Ali ako uspoređujete iznos duga s pripadajućim vrijednostima imovine i mojim prihodima, lik duga čini se razumljivijima.

Ukupna vrijednost mojih nekretnina iznosi oko 6 milijuna dolara. Stoga je omjer vrijednosti duga prema imovini otprilike 54,5% ili omjer zajmova / vrijednosti (LTV). Danas, mnoge banke zahtijevaju od dužnika da spusti 20% na imovinu, čime daje dužniku 80% LTV. Dakle, u tom smislu dobro sam u novcu.

Nadalje, danas nemam više 3,275 milijuna dolara u dugu. Nakon provjere hipoteke na Osobni kapital, moj dug hipoteka je "samo" 2.089.550 dolara za još više razuman LTV omjer od 34,8%. To znači da sam dobio oko dvostruko više iznosa kapitala kao i ja dug. U roku od 20 godina, planiram dobiti moj LTV do 0%, osiguravajući da imam barem 6 milijuna dolara neto vrijednosti za prijenos na moju djecu. Osim ako nisu loši, u tom slučaju nema juhe za njih.

Tekući ukupni dug
Tekući ukupni dug

Kuća za odmor Lake Tahoe vrijedna je oko 700.000 dolara (54% LTV). Marina obiteljska kuća vrijedna je oko 2.700.000 dolara (30% LTV). Jedinstvenu obiteljsku kuću Golden Gate Heights vrijedi oko 2.000.000 dolara (45% LTV). I 2/2 Pacific Heights stan koji sam kupio za 580.500 dolara u 2003 vrijedi oko $ 1,000,000 (0% LTV).

Na temelju mojih omjera, nisam takav utjecaj. Čini se da je tako s obzirom da je ukupan iznos dolara relativno velik u usporedbi s medijanim dugom koji Amerikanci imaju.

Vrijednost duga

Evo nekih razloga zašto se ne osramotim oko isporuke 2 milijuna dolara u dugu.

1) ugodnijih životnih aranžmana. Iako preporučujem da živi kao siromašna između 18 i 34 godine života kako bi se financijska sloboda postigla prije, nakon četiri godine neustrašivih životnih dogovora nakon koledža imala sam dovoljno. Otkako sam imala 26 godina živjela sam na ljepšim mjestima u usporedbi s onim što bih iznajmljivao jer sam nacrtao liniju u pijesku i potrošila više od 2.000 dolara mjesečno za najamninu.

Danas je rijetkost da 26-godišnjaci žive u svojem 2/2 parkovnom pogledu na Pacific Heights. Isto vrijedi i za 28-godišnje koji ima svoju obiteljsku kuću u lijepom susjedstvu. Ako nisam kupio nekretninu, danas bih bio super tekući. Ali ja također ne bih bio u stanju živjeti kao što sam učinio za ~ 12 sati dnevno u posljednjih 14 godina.

2) Pasivni prihod. Moja najamnina generira oko 109.788 dolara u najamninu nakon svih troškova i prije oporezivanja. Iznajmljivanje nekretnina sama može udobno osigurati mene i moju ženu. Nažalost, nije dovoljno i pokriti troškove podizanja djeteta u San Franciscu udobno. Zato moja gužva za stvaranje 200.000 dolara + u pasivnom dohotku.

Image
Image

3) Investicijski ulog. Da bismo mogli kontrolirati 6 milijuna dolara u imovini za samo 2 milijuna dolara po mješovitoj kamatnoj stopi od 2,65 posto u najjeftinijem međunarodnom gradu na svijetu, dugoročna je oklada koju sam spreman poduzeti. Iako San Francisco sada prolazi kroz omekšavanje cijena, ja sam uvjeren da će cijene biti veće 10-20 godina kasnije.

Bio sam u mnogim velikim međunarodnim gradovima, a San Francisco je dobra vrijednost u odnosu na dostupna radna mjesta i prihode. Na primjer, Vancouver je još skuplji od San Francisca, ali nemaju desetke tvrtki koje plaćaju novog studenta $ 100,000 +. Niti Vancouver nema VC i startup ekosustav koji pomaže inovacijama. Osim što vidim podatke, znam da ove šest razine dohotka za 20 godina budu vjerne jer vidim da su mnogi podnositelji zahtjeva stanarke kao stanodavac.

San Francisco je dobio toliko potencijal
San Francisco je dobio toliko potencijal

4) trajna motivacija. Nakon što je iskusio 13 godina prekomorskih života, život je relativno lagan u Americi. Ako mi ne vjerujete, krenite na put u New Delhi i vidite kakva je nevolja stvarno izgleda. Možete čak i ići na razvijeni Hong Kong i vidjeti koliko malo ste dobili u kući za svoj novac. Imamo ga tako dobro. Nije čudo da većina nas govori samo jedan jezik i nije u formi!

Ako sam imao nula duga i 200.000 dolara + u pasivnom dohotku, siguran sam da bih se pretvorio u besmisleni klinac s povjerenjem koji odluči putovati svijetom godinu dana nakon samo nekoliko godina rada. Umjesto objavljivanja prosječno 3X tjedno u posljednjih osam godina, možda bih umjesto toga objavljivao jednom mjesečno. Umjesto da odgovorim na komentare i poruke e-pošte, možda bih samo ignorirao sve!

Znajući da je 2.089.550 dolara u dugu hipoteka i dalje ostavljen za isplatu, održava me usredotočena na optimiziranje svojih financija. Mogao sam prestati graditi svoj pasivni prihod kad je generirala 80.000 $ - 100.000 dolara godišnje, ali sam nastavio raditi zbog želje da pružim najbolji mogući život za moju obitelj.

U osobnoj finansijskoj varijanti, gledam četiri hipoteka kao svoju četvero djece. Jedan je već diplomirao na koledžu (plaćen je 2015.), a tri su ostala za njegovanje sljedećih 5 do 10 godina. Neću prestati optimizirati svoje financije dok sve hipoteke nestaju, a pogotovo kada se stvori životni klin na fotografiji.

5) Ukupni dohodak može podnijeti opterećenje. Sve je racionalno kad je riječ o financiranju. Kada netko proglasi da je dobio 70.000 dolara duga kreditne kartice, a zatim je isplatio u jednoj godini, to je jednostavno zato što su imali dovoljno visoku razinu prihoda za kreditne kartice tvrtkama da daju toliko dugova i dovoljno visoku razinu prihoda da pritisne gumb kako bi platili brzo.

Niti jedna banka ne bi mi davala toliko novaca ako nisam dovoljno visoka za dovoljno dugo vremena. Da, od 2012-2013, bio sam ranjiv, s obzirom da sam se u mirovini od korporativne Amerike s ~ 70% pada prihoda. Ali još uvijek imam imovinu koju bih se mogao riješiti da bih isplatio sve duga ako je najgore došlo do najgoreg. Koristio sam svoj dug kao motiv za povratak na mjesto gdje sam i izvan nje.

Nema više duga za mene

Unatoč mojim razlozima za prihvaćanje duga, više ne želim uložiti više duga. Ja sam u osnovi posuđivanje 10X moj pasivni prihod, koji je izvan linije na temelju preporučenog 3X dohodak maksimalni dug. Da, imam zdravo online prihod od 1M + organskih prikaza stranica mjesečno, no takvi prihod, poput socijalne sigurnosti, ne može se dugoročno računati na 100%.

Danas ima puno smisla da ulažem u jeftinije projekte nekretnina diljem zemlje, plaćam postojeći hipotekarni dug i pokušavam prikupiti što više novca. Moram biti spremna preživjeti kroz ciklus dolje s obzirom na moju razinu duga.

Psihološki se pripremam za korekciju od 20% u cijenama obalnih gradskih kuća, slično kao posljednja kriza. Drugim riječima, očekuje se da se vrijednost moje imovine smanjila na 4,8 milijuna dolara od 6 milijuna dolara, ostavivši me LTV od 41,6 posto sa 34,8 posto. Također očekujem da će se prihodi od najma smanjiti za sličnu veličinu na 88.000 dolara od 110.000 dolara.

S obzirom na moja očekivanja, sada dolazim do stvaranja vrijednosti od 1,2 milijuna dolara i 22 tisuće dolara u dodatnom pasivnom dohotku prije nego što bol nastaje. Glavni način na koji planiram nadoknaditi takav potencijalni gubitak jest izgradnja mog online poslovanja i generiranje dodatnog pasivnog dohotka kroz gužvanje nekretnina. S povratom od 8%, sve što trebam je 275.000 dolara u guverneru nekretnina da zaradim 22.000 dolara. Do sada sam uložio 260.000 dolara.

Cijene se konačno usporavaju u SF-u, jer tržište čeka rast posla i prihoda
Cijene se konačno usporavaju u SF-u, jer tržište čeka rast posla i prihoda

Ukupni dugni okvir za financijsku slobodu

Znamo da nam dug može pomoći da dobijemo ono što želimo našu pohlepnom srcu. Ali prevelik dug također može uništiti naše živote. Stoga, moj Debt Optimization Framework uzima u obzir dob, dohodak, vrijednost imovine i sposobnost da se oporavi od financijske nesreće. Koristit ću dva omjera: Dug / dohodak i Dužnik / vrijednost imovine dati smjernice prema dobi za agresivnu, umjerenu ili konzervativnu osobu.

Grafikon se temelji na sljedećim pretpostavkama:

* Svaka pretpostavka postotka je maksimalna preporuka.

Kamatne stope i dalje su relativno niske, npr. 2% - 4% na 10-godišnjem prinosu obveznica u sljedećem desetljeću.

* Dug kredita studentima ne prelazi 100% godišnjeg bruto dohotka.

* Dužnik / dohodak ne može prelaziti 500% uglavnom zbog toga što institucije to neće dopustiti.

* Trebalo bi biti vrlo malo za automobil ili kreditne kartice duga nakon 30 godina.

* Svatko kupuje dom u dobi od 25 do 35 godina da barem dobije neutralnu inflaciju.

Nitko nema duga za 60 godina.

Image
Image

Što više proučavam grafikon, više mi se sviđa ideja o potpunosti dugovanja prema dobi od 45 godina (konzervativna). Ali to je zato što sam bila tako agresivna u preuzimanju dugova u mojim dvadesetim i tridesetim godinama. Samo ljudi s visokom obranom i visokim rastom plaća trebali bi razmotriti odlazak na agresivnu rutu, Inače, možete završiti bankrot i sam. Ako niste sigurni, slijedite moderiranu rutu.

Idealan je scenarij agresivno iskoristiti novac drugih ljudi, dok se mladi, obogatiti, a zatim vratiti sve duga ASAP. Ako to učinite, svakodnevno će se osjećati kao da živite od kuće novca, doslovno i figurativno. Nakon 40 godina starosti, vaš apetit za rizikom će se smanjiti, pogotovo ako imate uzdržavane članove obitelji. Stoga, uzmite više rizika dok ste mlađi, tako da imate više vremena da se oporavite ako se stvari pognu.

Koristan je mudro, dug je odličan alat za ubrzanje financijske neovisnosti. Nakon što kontrolirate relativno veliku financijsku maticu po niskoj cijeni, možete izgraditi malo bogatstvo. Na primjer, moj imovinski portfelj od 6 milijuna dolara koji godišnje troši 53.000 dolara u odbitnu kamatu za kontrolu, porast će na 10 milijuna dolara za 20 godina ako portfelj raste za samo 2,59 posto godišnje. Nadalje, sve duga će biti isplaćena do tada. To me zvuči prilično dobro kao što radim na izgradnji drugih dijelova moje neto vrijednosti u međuvremenu.

Učitavam …
Učitavam …
Učitavam …
Učitavam …

Povezano:

Isplati dug ili uložiti? Implementirajte FS-DAIR

Smjernica rashoda za stanovanje za financijsku slobodu

Čitatelji, koji je vaš trenutni dug / dohodak, dug / vrijednost imovine i dob? Pogledajte sve probleme s mojim vodičem za dugove? Radujem se prilagoditi. I da, mogla bih samo prodati imovinu za smanjenje duga, ali sam na štrajku prodavača dok prodajni povjerenik ne padne za najmanje 50%.

Preporučeni: