Clark Howard kaže, "Druge kuće su najbolji posao u nevolji tržištu nekretnina." A to je osobito istina upravo sada kada je stanovanje u mnogim destinacijama za odmorište ima dno, a hipoteka stope su uvijek niske. Ali kako uložite s povjerenjem kada niste iz tog područja i ne upoznate tržište?

Nakon što je razvio više od 35.000 procjena u golf Meki i naselju na tržištu Myrtle Beach, SC, vidio sam način previše out-of-towners platiti način previše novca za drugi dom. Međutim, slijedeći nekoliko jednostavnih koraka, možete zaštititi svoje zarađene uštede i izaći naprijed.

1) Pronađite iskusan, profesionalni agent za nekretnine

Agent vam može uštediti mnogo vremena i nevolja ili dodati na svoju frustraciju, pa odaberite mudro. Područja odmarališta privlače transplantacije, a često su i agenti novi u tom području, stoga svakako odaberite nekoga tko je bio na lokalnom tržištu najmanje desetljeće. Poznati će nijanse u susjedstvu.

Najprije odaberite svoju agenciju. Zatim zatražite da se posavjetujte s brokerom na naplatu. Neka broker zna koja vrsta imovine koju želite i vaš raspon cijena. Zatim zatražite od brokera da vam dodijeli iskusan agenciju s punim radnim vremenom za sve tipove nekretnina koje želite.

Upozorenje: prije nego što potpišete Ugovor o kupoprodaji (nije potrebno, ali ih mnogi agenti potiskuju), provjerite jeste li pročitali sve uvjete i pitali možete li ga otkazati ako vam se ne sviđa agent. Nemojte zvati agenta za unos imovine. Zašto? Ne mogu jednako predstavljati prodavatelja i vas. Izbjegavajte "dvostruke agencije" i umjesto toga pronađite zastupnika da vas zastupa.

Prije davanja ponude, znajte vrijednosti. Zamolite svog agenta da pismeno dokumentira

  • Najniža cijena aktivnih konkurentskih svojstava
  • Nedavna prodaja konkurentnih nekretnina

Ako je pisano, morat ćete se prijaviti ako su pogrešno predstavljeni i stoga će biti više predstojeći.

2) Ako kupujete stambeni objekt

Većina projekata za zajednice koriste se tvrtkama za upravljanje profesionalnim nekretninama. Saznajte ime i telefonski broj upravitelja imovine. Nazovite ih i postavite ova pitanja:

  • Koliko su HOA pristojbe i što oni uključuju (voda i kanalizacija, kabelska TV, osiguranje)?
  • Postoji li posebna ocjena za osiguranje? Ako je tako, koliko je (ili je to bio posljednji put)?
  • Koje su rezerve? (Želite biti sigurni da ima novca za poboljšanje zgrada)
  • Postoji li parnica u tijeku?
  • Postoje li kakve predviđene posebne procjene? (Ne želite biti pogođeni mamutskim zakonom za poboljšanje kapitala)
  • Koji je postotak vlasnika dospjelih neplaćenih naknada?

3) Ako planirate iznajmljivanje sezonski za nadoknadu troškova

Ako je to condotel (projekt koji se izvodi kao hotel), saznajte koji postotak bruto prihoda čuva tvrtka za upravljanje iznajmljivanjem. Budući da pružaju mnoštvo usluga, uključujući kućno održavanje, 50% je tipično.

Za upravitelje najamnine izvan tvrtke možete kupovati tvrtke za upravljanje i pregovarati o povjerenstvima. U Myrtle Beachu naknade se kreću od 5% do 30%, ovisno o razini usluge i potencijalu prihoda od najma. Da biste dobili bolji osjećaj troškova i potencijalne zarade, zamolite da vidite nekoliko godišnjih izvješća o prihodima za imovinu koja je slična vašoj.

Prije potpisivanja s upraviteljem najma,

  • Jesu li dostupni 24 sata dnevno (trebali bi biti)
  • Da li oni provjeravaju vašu nekretninu s vremena na vrijeme? Koliko često?
  • Na koji se način rješavaju pitanja kao što su slomljeni hladnjak ili klima uređaj koji se ugasi.

4) Ako kupujete kuću

Vozite kroz susjedstvo u različita doba dana i razgovarajte sa susjedima.

Pitanja koja biste trebali pitati susjeda ili vašeg prodavača ako kupujete blizu obale:

  • Koliko turistički promet dobiva područje
  • Je li područje ikad poplavljeno
  • Koliko je teško dobiti osiguranje blizu plaže

5) Posavjetujte se s pametnim ocjenjivačem

Ako dobivate hipoteku, vjerojatnost je da će zajmodavac zahtijevati procjenu. Ali čak i ako plaćate gotovinom, trebali biste se i dalje savjetovati s procjenom koji je iskusan na lokalnom tržištu.

Većina procjenitelja to vam neće reći, ali bilo koji procjenitelj vrijedan njezine soli može vam ponuditi komplet za vas, pogledati dostupni inventar i dati vam dobru ideju o rasponu vrijednosti imovine (pod uvjetom da to nije strašno neobičan dom) za donju naknadu i brže vrijeme zaokreta.

Prošlog proljeća smo to učinili za novčane kupce na oceanfront stanu pod ugovorom na 76.000 dolara. Ne samo da je procijenio 17% manje na 63.000 dolara, ali smo mu istaknuli gotovo identičnu jedinicu na tržištu na 64.900 dolara. Za naknadu od 250 dolara, spasio je 13.000 dolara.

Ako kupujete imovinu u vlasništvu razvojnog programera, provjerite jeste li saznali postoji li aktivnost s prodajom. Obično se cijene dobro pod popisa razvojnih programera. U jednom scenariju ovdje u našem uredu, Bob i Mary iz D.C. područja gotovo su preplatili za 70.000 dolara dok nismo napravili procjenu i ukazali na popise za prodaju. Zabrljali smo razvojnog programera, agenta i vjerovnika, ali smo spašili Bobu i Mariju $ 70.000.

Stoga se pobrinite da koristite usluge stambenog procjenitelja koji je dobro iskusan na lokalnom tržištu. Najbolji način da se pronađete je tražiti od nekih komercijalnih procjenitelja koji preporučuju za stambene poslove.

Prošle je godine prodaja investicijskih nekretnina i kuća za odmor porasla za 64,5% u odnosu na 2010. godinu, budući da su kupci zgrčili nekretninu po pretjeranim cijenama.Ako ste ikada bili na tržištu za kuću za odmor, upravo sada je sjajno vrijeme za kapitaliziranje cijena uznemiravanja, pod uvjetom da poduzmete nekoliko koraka kako biste bili sigurni da zaista dobivate veliku vrijednost.

* * * * *

Kay Van Hoesen je osnivač, viši procjenitelj i vlasnik Myrtle Beacha, S.C.-based Certifax Appraisals s lokalnim procjenama iskustvo od 1986. Ona i njezin osoblje razvili su više od 35.000 procjene za više od 3.400 klijenata.

Certifax objavljuje Certifax izvješće za kupce izvan grada, istražujući i identificiraju tržišne poteškoće ispod tržišta po cijeni od 10% ili više na tržištu (pretplatite se).

Kay je državni certifikat stambenih nekretnina appraiser u obje Južne Karoline i Sjeverne Karoline, kao i FHA-odobren. Osim toga, ona je licencirani posrednik u prometu nekretnina u Južnoj Karolini, član koji sudjeluje u Nacionalnoj udruzi Realtors, Coastal Carolinas Association Realtors, i pridruženi član prestižnog Instituta za procjenu.

Komentari Na Mjestu: