Vjerojatno ste upoznati s pismom:

1. Idite u školu.

2. Dobiti dobro plaćen posao.

3. Pronađite značajan drugi.

4. Kupite kuću zajedno.

Spremimo je kratko tamo. "Američki san" vlasništva nad domom u nama je usađen od ranog doba kao nešto za kojim se želi. Mnogi ga čak smatraju pravom prolaska u odrasloj dobi. I najgore od svega, kupujete kuću često se smatra zvučnom financijskom odlukom.

Sve je sranje.

Slijedio sam scenarij i doista sam došao do sasvim dobro - bio sam iznad vode na oba domova u vlasništvu, nisam imao nikakve velike katastrofe (još, srećom), a ja sam ostala unutar mojih financijskih granica. Najbolje od svega - uglavnom sam uživao u vožnji.

Postoji mnogo dobrih razloga za kupnju kuće, ali ima barem jednako onoliko loših - od kojih se većina nalazi na financijskoj strani jednadžbe. Domaćinstvo, ako se vrši bez opreza, može bankrotirati obitelji. Ne pišem ovo iz perspektive nekoga tko je izgorio na lošem poslu, već nekome tko je svjestan svih tragova i želi se pobrinuti da otvorite oči.

1. Vaš dom nije ulaganje

Započnimo ovo ubijanjem najvećeg mitskog doma - vaš dom nije investicija. Ovdje je sažetak o tome zašto: povratak je sranje. "Ulaganja" su imovina koju stavite u novac i očekujte da ćete dobiti više novca zauzvrat. Što više povratka, to bolje. Cijene domaćinstava, po prirodi, ostati na razini s inflacijom, ali ne nadmašite. Zapravo, posljednje 125 godina, pravi povrat domova je samo 69%! To je prosječno manje od 0,5% godišnje. $ 1 uloženo u kuću u 1890. godini danas će iznositi 1,69 dolara.

Nasuprot tome, koliko bi $ 1 uložio u burzu 1890. godine, vraćali su vam se u stvarnim novčanicama prilagođenim inflacijskim vrijednostima? 2,625 dolara ili 1,553 puta više!

To bi trebao staviti šiljak kroz "kuća je velika investicija" mit.

2. Vlasništvo domaćinstva je isplata novca

Pretpostavimo samo da su ti godišnji prinosi od 0,5% na cijenu nešto za što ste uzbuđeni. Izgledaš neke teške stvarnosti, ako jest. Kamatna stopa od 15 ili 30 godina koju plaćate da biste ostvarili taj povrat jest otprilike 8 puta veći od te stope - već vas gura na negativni teritorij. Pritisnite još 1% za PMI ako ne možete pogoditi 20% uplatu, a vi ste već 4% + u rupi.

I to čak ni ne počinje faktorirati u vrlo stvarnim (i značajnim) troškovima svih sljedećih:

  • porez na imovinu
  • kućno održavanje
  • popravak kuće
  • troškovi obnove / nadogradnje
  • kućno osiguranje (ili dodatak za krovnu politiku)
  • komunalnih troškova
  • odgovornost

Kada se zaglavi u modu "kupiti", rijetko razmotrimo ukupni trošak homeownershipa. Ne bismo trebali. Stambeni troškovi prosječno su 31% prihoda u svim skupinama prihoda, a čak 40% za manje dohodovne skupine. To može ostaviti vrlo malo mjesta za gubitak prihoda u vašem proračunu, a nema mjesta za spremanje.

Da, možete nadoknaditi dio svog kapitala kada prodajete kuću i iznajmljivanje ima i vlastite troškove, ali oni su obično mnogo manje rizični, uz niži postotak vašeg dohotka.

3. Odbitak poreza na hipoteke ne vrijedi

Ako ne istaknete poreze i imate ogromne odbitke, svaka porezna olakšica od vlasnika kuće je gubitak prijedloga. Zašto? Ne možete dodati odbitak hipoteke na standardni porezni odbitak.

Standardni odbitci 2017. i 2018. su:

2017:

  • 6.350 dolara za pojedinačne podnositelje zahtjeva
  • 6.350 dolara za oženjen, zasebno podnošenjem
  • 12.700 dolara za zajednički prijavljeni brak
  • $ 9.350 za voditelja kućanstva

2018:

  • 12.000 dolara za pojedinačne podnositelje
  • 12.000 dolara za oženjen, zasebno podnošenjem
  • 24.000 dolara za zajednički prijavljeni brak
  • 18.000 dolara za čelnika kućanstva

U mom odjelu o otkazu poreza na hipoteku istaknula sam zajednički scenarij gdje biste mogli završiti plaćati 13.000 USD (hipotekarni interes + porezi na imovinu) koji se nikad više nećete vratiti. S novom matematikom, nakon republikanske porezne reforme, matematika više ne funkcionira osim ako nemate masivne pojedinosti.

4. Cijena najamnine može biti previsoka, gdje živite

Svaki potencijalni homebuyer trebao bi razmotriti važan mjerni podatak kako bi utvrdio ima li smisla unajmiti ili kupiti: omjer cijene i najma.

Omjer cijene i iznosa iznosi: prosječnu cijenu kuće / (prosječna cijena najma x 12).

Kao opće pravilo:

  • Omjer cijene i najma od 1 do 15 = obično je bolji za kupnju od iznajmljivanja
  • Omjer cijene i najma od 16 do 20 = ulaska u rizično kupiti teritorij
  • Omjer cijene i najam od 21 ili više = puno je bolje za iznajmljivanje nego kupiti

Međutim, kako bi ovaj mjerni podatak doista bio vrijedan, morate razmotriti koliko prostora zaista trebate. Većina domova ima 3 + spavaće sobe, dok većina apartmana ima 1-2 spavaće sobe. Ako možete kupiti na manje prostora, izaći ćete još dalje kao iznajmljivač. Kao krajnji primjer, kupnja 3-sobnog doma u San Franciscu košta vam 1,5 milijuna dolara plus, a možda ćete moći pronaći solidan jednosobni stan za manje od 2.500 dolara mjesečno.

Potreban prostor je izvrstan slijed moje posljednje točke.

5. Kupujemo više doma nego što nam je potrebno, a zatim hrpa smeća da ga napuni

Kada kupujemo kuće, često mislimo 10, 15 godina na cesti koliko prostora mislimo da će nam trebati.Napravio sam tu uobičajenu pogrešku i kupio veći dom nego što je to bilo potrebno. Veće kuće rezultiraju:

  • veći troškovi hipoteke
  • veći troškovi osiguranja
  • veći troškovi održavanja
  • veći troškovi energije
  • veći troškovi obnove
  • i veći troškovi poreza na imovinu

A domovi danas su veći nego ikad. Prosječna veličina kuće u Sjedinjenim Američkim Državama za nove gradnje danas je 2.392 četvornih metara, bila je 1.660 natrag kad je popis započeo snimati 1973. godine, rast od 44%!

Kako bi se stvari pogoršale, kupujemo hrpu namještaja i dekorova kako bismo ispunili sve one prazne, neiskorištene sobe. A onda kupite ormariće za skladištenje kako biste spremili sve beskorisne neiskorištene sranje kako bi napravili mjesta za novu sranju. George Carlin je jednom rekao: "Tvoja kuća je mjesto gdje možete zadržati svoje stvari dok idete van i dobiti više stvari!". Tužno ali istinito.

Suprotno tome, smanjivanje vašeg doma može biti pametniji financijski potez koji možete napraviti.

Ne kažem da svatko treba izbjegavati potpuno vlasništvo nad kućom. Umjesto toga, u potpunosti razmotrite stvarnosti, rizike i financijske propuste posjedovanja doma nasuprot slijepo slijedeći scenarij.

Komentari Na Mjestu: