Trebate li dobiti 30-godišnju hipoteku ili 15-godišnju hipoteku? Ovdje idemo preko prednosti i nedostataka svake od njih kako biste mogli donijeti informiranu odluku.

Kupnja novog doma može biti zabavno. Možete voziti po gradu, provjeravati različite domove i odlučiti što će najbolje raditi za vas. Kupnja oko hipoteke? Nešto manje zabavno.

Ali, ipak, to je ono što trebate učiniti ako želite osigurati da dobivate najbolji mogući posao na hipoteku. Proces oko kupovine dolazi s mnogo različitih izbora. Morat ćete odabrati vjerovniku, odlučiti o iznosu predujma i odabrati želite li kupiti bodove ili ne. No, jedan od najvećih izbora ćete učiniti je na hipoteku pojam.

Pojam je koliko dugo ćete platiti na hipoteku ako ne izvršite dodatna plaćanja. Dok zajmodavci nude puno različitih uvjeta, najčešći su još uvijek stari čekanja: 15 godina i 30 godina.

Neki domaći kupci (ili oni koji žele refinancirati) vide kamate na 15-godišnju hipoteku i pretpostavljaju da je to način da ide. Uostalom, tko ne bi žele izvršiti plaćanje na njihovu hipoteku za 15 godina manje?

Ali onda vide veću hipoteku i misle: "Čekaj, možda ovo nije što želim učiniti. "

Zapravo, obje opcije imaju prednosti i nedostatke. Spusti ih ovdje. Tada ćemo razgovarati o nekim situacijama u kojima bi svaka opcija mogla biti prikladna.

Pro i kontra od 30-godišnjih hipoteka

Savezna vlada standardizirala je 30-godišnju hipoteku tijekom Velike depresije. Ideja je bila da će zajmoprimatelji isplatiti svoju hipoteku prije umirovljenja kada im nestane potencijal zarade.

Ta su hipoteka još uvijek norma za većinu domaćih kupaca. Međutim, uvijek su imali nekih nedostataka. I ti nedostaci su se povećali jer je stambeni smještaj proporcionalno skuplji, a vlasnici kuća više od 30 godina nisu prestali boraviti u jednom domu.

Prednosti 30-godišnjih hipoteka

  1. Sigurno je i predvidljivo

Primarni razlog 30-godišnjih hipoteka su popularni da su sigurni i predvidljivi za kućne kupce. Kada otplovite svoj dom više od 30 godina, općenito ćete imati nižu isplatu. To olakšava vožnju valova ekonomskih previranja, gubitka radnih mjesta, medicinskih problema i drugih neočekivanih financijskih problema, a da ne ugrozi svoj dom.

  1. Smanjuje se vaš proračun

Ovisno o veličini vaše hipoteke i razlici kamatne stope, 30-godišnja hipoteka mogla bi koštati znatno manje mjesečno nego 15-godišnja opcija. Ovo igra prvu prednost 30-godišnje hipoteke. Mjesečno su jeftinije, što vam olakšava snižavanje uplate.

  1. Vi svibanj biti u mogućnosti posuditi više

Vaš omjer duga i dohotka jedan je od glavnih čimbenika koji lenders upotrebljavaju pri određivanju koliko će vam pružiti zajam. To znači koliko ćete platiti dug svaki mjesec u odnosu na iznos prihoda koji ste unijeli. Budući da je 30-godišnja hipoteka plaćanja relativno manja, imate više prostora za lučenje i vjerojatno imate veću hipoteku. To vas može dovesti u veći, ljepši dom ili dom u skuplje područje.

  1. Ulagači to mogu raditi u njihovoj prednosti

Kamatne stope hipoteke još uvijek su prilično niske ovih dana. Recimo da dobivate kamatnu stopu od 5% hipoteke, ali biste uložili prosječno 8%. Možete uložiti novac koji štedite svaki mjesec zaključavanjem niže hipoteke. S vremenom biste lako mogli zaraditi dodatnu kamatu koju plaćate na hipoteku.

  1. Uvijek je možete platiti brže

Uz dodatnu fleksibilnost proračuna 30-godišnje hipoteke uvijek možete odlučiti izvršiti dodatna plaćanja. Ako dođete u neki dodatni novac ili se podignete, stavite novac prema vašim hipotekom. Brže ćete platiti i platiti mnogo manje interesa tijekom vremena. Ali ako jeste nemoj imate dodatnu gotovinu, niste zaključani u tom višem iznosu za plaćanje.

Nedostaci 30-godišnjih hipoteka

  1. Kamate su veće

Dulji uvjeti hipoteke relativno su veći rizik za zajmodavce. To znači da će zaračunati kamate na 30-godišnju hipoteku u odnosu na 15-godišnju hipoteku. Ponekad je razlika značajna.

Od ovog pisanja u kolovozu 2017. godine mogla bih dobiti 30-godišnju hipoteku na hipoteku od 100.000 dolara za oko 4,288% s pristojnim kreditnim rejtingom. 15-godišnja hipoteka bi koštala više 3,555 posto. To ne izgleda kao velika razlika, ali ćemo kasnije gledati točno što to znači.

Za trenutne cijene pogledajte ovu tablicu:

  1. Troši a mnogo od interesa tijekom vremena

Ponovno ćemo napraviti matematiku na ovom primjeru u nekim primjerima u nastavku. Ali znajte da je veća kamatna stopa istegnuta tijekom razdoblja plaćanja koji je dvostruko duži znači 30-godišnje hipoteke koštaju a mnogo u interesu. Nije neobično platiti dvostruko više nego izvorni iznos glavnice do trenutka kada je vaša hipoteka završena.

  1. Vi ste zakačili s hipotekom plaćanja za više

Čak i ako izvršite dodatne uplate na 30-godišnju hipoteku, vjerojatno to nećete isplatiti već 15 godina ranije. Zato ćete ostati zaraženi tako da plaćate minimalne hipoteke do dva puta duže. Ako ste manje od 30 godina od umirovljenja, to bi moglo predstavljati ozbiljan problem!

  1. Vjerojatnije ćete platiti dodatne naknade

Opet, imajte na umu da su 30-godišnja hipoteka riskija za investitore.Mnogi su poduprti vladama da daju zajmodavcima dodatan mir. Zbog ovog dodatnog rizika i potrebe za dodatnim potporama, ovi krediti često dolaze s dodatnim naknadama, bilo unaprijed ili plaćeni mjesečno. To može jesti u nekoj od mjesečnih razlika u plaćanju između hipoteke od 15 i 30 godina.

  1. Potrebno je mnogo više vremena za izgradnju pravednosti

S 30-godišnjom hipotekom, trebat će vam mnogo više vremena za smanjenje glavnice kredita. Manja plaćanja i veća kamatna stopa znače manje uplate od svakog mjeseca. To može biti osobito problematično ako namjeravate prodati kuću u bliskoj budućnosti, jer će vam trebati više vremena za profit u kući. Ovisno o iznosu predujma, to također može značiti da ćete platiti privatno osiguranje hipoteka (PMI) još dulje.

Pro i kontra od 15-godišnjih hipoteka

Iako se većina potrošača još uvijek odlučuje za 30-godišnju hipoteku, 15-godišnja je opcija popularna među financijskim pametima. To može biti osobito istinito ako živite na nekom području s pristupačnim stambenim mogućnostima. Kada ne trošite bogatstvo na stanovanje, možete lakše priuštiti da iskoristite kraći rok hipoteke.

Pitate se što je tako sjajno za 15-godišnju hipoteku? Ili zašto u svijetu netko ne bi iskoristite ovu mogućnost? Evo njegovih prednosti i nedostataka:

Prednosti 15-godišnjih hipoteka

  1. Imaju nižu kamatnu stopu

Kao što sam spomenuo u gornjem primjeru, 15-godišnja hipoteka stope niže su od 30 godina stope. Razlika možda neće izgledati mnogo. No, u trenu ćemo pogledati kako samo određeni postotak bodova može imati ogroman utjecaj tijekom vremena.

  1. Uštedjet ćete puno interesa tijekom vremena

Ovo je vrsta ne-brainer, ali još uvijek treba reći. Jer 15-godišnja hipoteka ima nižu kamatu za početak i brže se isplaćuje, uštedjet ćete opterećenje od interesa. To je, naravno, ako samo izvršite minimalne uplate tijekom vremena. Opet, primjeri dolaze uskoro.

  1. Brže ćete platiti ravnatelja

Budući da plaćate manje kamate i ostvarujete veća plaćanja, puno brže ćete izgraditi kapital u vašem domu. To može biti korisno ako ste počeli s malim plaćanjem. Možete izgraditi 80 posto kapitala i riješiti se onih piskih PMI plaćanja puno brže. Brzom izgradnjom kapitala posebno je korisno ako se planiraš premjestiti u idućih nekoliko godina.

  1. Bit ćete bez hipoteke prije 15 godina ili više

Očigledno, postoji nešto što treba reći kako bi postala bez hipoteke prije, čak i bez dodatnih plaćanja. Naravno, možda ne spremate toliko za umirovljenje dok plaćate svoju hipoteku. To znači da ćete propustiti nekoliko godina u iznosu složenih plaćanja kamata. Međutim, lako biste mogli biti bez hipoteke desetljeća prije umirovljenja, što je velika prednost.

Nedostaci 15-godišnjih hipoteka

  1. Povezati će više svog mjesečnog proračuna

Sa svojim većim plaćanjem, 15-godišnja hipoteka može biti relativno riskier. U slučaju financijske nestabilnosti, možda vam je teže platiti hipoteku. Čak i kada budete financijski stabilni, hipoteka će vam podnijeti više novca koji biste mogli posvetiti drugim stvarima, poput uštede, ulaganja ili otplate dugova s ​​višim kamatama.

  1. Tako ćete imati manje preostalih za spremanje ili ulaganje

Ako ste inače u dobrom stanju s dugom, primarni nedostatak veće hipoteke je da nećete imati dovoljno ulaganja. Kao što smo ranije spomenuli, s kamatnim stopama tako nisko, ulaganje dodatnih gotovine može biti bolji potez nego brisanje vaše hipoteke brže.

  1. Vjerojatno ćete morati kupiti manje skupo doma

Budući da će vaše isplate biti veće, ostat ćete bez skupih opcija hipoteke. To znači da ćete trebati donijeti veću predujam za stol, ili ćete završiti u manje skupo kući.

Primjeri interesa tijekom vremena i amortizacije

Gore navedene točke u velikoj se mjeri mogu činiti apstraktnim dok ih ne vidite na djelu. Pogledajmo kako razlike u plaćanjima, kamatama i amortizaciji funkcioniraju tijekom vremena s hipotekom od 15 i 30 godina.

Napomena: za svrhe ovog primjera upotrebljavamo procijenjene kamatne stope iz tvrtke naš hipoteka stope kalkulator. Ti primjeri služe potrošaču s kreditnom stopom od 700 do 719 i vrijede od 16. kolovoza 2017. Vaša se situacija može razlikovati.

Razlike u plaćanju

Prvo, pogledajmo koliko velika razlika postoji u plaćanjima između ove dvije opcije. Koristit ćemo dva scenarija u ovom odjeljku, samo kako bismo održali dosljedne stvari. Jedan je za hipoteku od 150.000 dolara, a drugi za hipoteku od 300.000 dolara.

Na hipoteku od 150.000 dolara, primjer kupca kuće mogao bi platiti oko 3.808% kamate na 30-godišnju hipoteku. To dovodi do plaćanja 913 USD mjesečno (bez poreza na imovinu ili osiguranja). Na 15-godišnjoj hipoteku, kupac bi platio 3.486% kamata s 1.054 dolara mjesečno plaćanje.

To je razlika u plaćanju od samo 141 dolara mjesečno.

Razlike se pojačavaju na većoj hipoteku. Na hipoteku od 300.000 dolara, domaći kupac mogao bi očekivati ​​plaćanje 4.408% kamate na 30-godišnju hipoteku. To je isplata od 1.607 dolara. Na 15-godišnjoj hipoteku kamatna stopa pada na 3,422 posto, ali plaća se povećava na 2,108 dolara.

To je razlika u plaćanju od 501 USD mjesečno.

Razlike u interesu tijekom vremena

Ne samo da se plaćanja razlikuju između ove dvije opcije, ali ukupni interes koji ćete platiti tijekom vremena također se drastično razlikuje.Evo što možete očekivati ​​u ove četiri opcije kredita ako izvršite samo minimalne uplate, koristeći ovaj kalkulator:

Pojam hipotekeIzvorni ravnateljKamatna stopaUkupni interes
30 godina$150,0003.81%$101,924
15 godina$150,0003.49%$42,885
30 godina$300,0004.41%$224,459
15 godina$300,0003.42%$83,918

Razlike u amortizaciji

Amortizacija je kako se zajam isplaćuje na određeni raspored otplate s fiksnom kamatnom stopom. Kako vam zajam amortizira, izgradit ćete kapital u svom domu. To znači da posjedujete veći postotak svog doma, u usporedbi s onim što banka "posjeduje" kroz vašu hipoteku.

U svakom od ovih primjera pretpostavljamo da ste stavili 10 posto na svoj dom, što znači da počinjete s 10 posto udjela. Koristit ćemo točne iznose hipoteke i kamate iz gore navedenih primjera. Prihvatit ćemo glavnicu glavnice kredita nakon jedne, tri, pet i deset godina. Provjerite dolje navedenu tablicu za rezultate koji su iz ovog kalkulatora *:

Pojam hipotekeIzvorni ravnateljStanje u jednoj godiniStanje na tri godineStanje na pet godinaStanje na deset godina
30 godina$150,000$146,101$140,220$133,890$115,756
15 godina$150,000$138,944$122,377$104,614$54,392
30 godina$300,000$292,969$282,266$270,578$236,433
15 godina$300,000$277,773$244,506$208,888$108,433

* Napomena: Iz izračuna smo uklonili PMI, porez na imovinu, HOA i naknade za osiguranje od kuće, samo radi pojednostavljenja.

Nekoliko scenarija

Sada kada ste vidjeli kako se ti scenariji igraju, vjerojatno imate bolju predodžbu o tome koja će opcija hipoteke biti najbolja za vaše potrebe. Ali pogledajmo i nekoliko specifičnih situacija koje bi mogle utjecati na vašu konačnu odluku.

Mnogo drugih dugova

Ako imate puno drugih dugova, već ćete biti ograničeni u vašoj sposobnosti da dobijete hipoteku. Kao što sam već spomenuo, zajmodavci gledaju vašu ukupnu minimalnu mjesečnu naplatu duga u odnosu na ukupni prihod. Ako je taj omjer previsok, obično iznad 30 posto, uključujući i novu hipoteku, možda ste izvan sreće za kredit.

No, u nekim slučajevima, ima smisla kupiti čak i dok pokušavate isplatiti druge dugove. Na primjer, ako je vlasništvo nad kućom znatno jeftinije od iznajmljivanja na vašem području, kupnja vam može pružiti bolju financijsku pozadinu.

Međutim, trebat će vam najmanju moguću hipoteku. U ovom slučaju, vjerojatno ste bolji od pronalaženja najjeftinijih domova koji će vam pomoći. Dobijte manju hipoteku i financirajte dom 30 godina.

Koristite novac koji ste spremili da biste platili dugove s višim kamatama. Zatim možete uzeti u obzir ili izvršavanje dodatnih plaćanja ili refinanciranja na 15-godišnju hipoteku nakon što prestanete s dugom. Ovo je osobito korisno jer su kamatne stope na hipoteku ostale niske.

Planovi za pomicanje u bliskoj budućnosti

Ako mislite da ćete se kretati u sljedeća tri do pet godina, kupnja kuće možda nije najbolja opcija za početak. Ali možda se čini da je dobar izbor u vašoj situaciji.

Međutim, ako želite zaraditi novac kod kuće kada se krećete u kratkom razdoblju, morat ćete učiniti jednu od tri stvari:

  1. Spustite veću predujam. Veća predujma znači da započinjete s više kapitala u vašem domu. To ga čini više vjerojatno da ćete biti podvodni kad prodajete za nekoliko godina.
  2. Izvadite kratkotrajnu hipoteku. Kao što ste vidjeli u donjem primjeru, znatno brže ćete izgraditi kapital u vašem domu s 15-godišnjom hipotekom. To može olakšati povratak iz kuće u roku od tri do pet godina bez gubitka novca.
  3. Kupi u području s povećanjem vrijednosti. Ovo je riskirajuća prijedlog i ona koja djelomično ovisi o prilikama. Ali ako kupite kuću u području gdje se domove vrijednosti povećavaju, možete imati veću pravednost u vašem domu bilo kako. To nije zbog samog plaćanja vaše hipoteke, već zbog toga što bi kuća mogla vrijediti mnogo više kada odlučite prodati.

Iznos veće hipoteke

Kao što možete vidjeti, 30-godišnje u odnosu na 15-godišnje hipoteke razlike se pojačavaju za veću početnu glavnicu. Ako imate veću hipoteku, morat ćete pažljivo izvršiti matematiku. I ova je situacija manje izrezana i suha.

Ta dodatna 500 dolara mjesečno je puno, a vi ga možete uložiti da zaradite dodatnu kamatu koju ćete platiti na duži rok hipoteke. Ali brži rast kapitala na ovom zajmu također bi mogao biti vrlo koristan, ovisno o vašim okolnostima.

Ovdje je najvažniji čimbenik vjerojatno ono što vam hipoteka možete priuštiti. Ako si lako možete priuštiti 15-godišnju hipoteku, čak i ako se suočavate s financijskim teškoćama, možda ćete se odlučiti za to. Ili možda razdvoji razliku. Uzmite manju uplatu na 30-godišnju hipoteku. Zatim podijelite 500 dolara koje ste spremili između ulaganja i otplate hipoteke malo brže.

Naseljavanje u dugoročno

Što ako se vjerojatno odlučite za sljedećih deset godina ili više? U ovom slučaju, to je više stvar preferencija.

Imate vremena za izgradnju glavnice, tako da se možete odlučiti za 30-godišnju hipoteku i spremiti ili uložiti razliku. Ili možda ovo manje plaćanje samo vam daje fleksibilnost proračuna. Uvijek možete izvršiti dodatnu isplatu hipoteke kada imate novac, ali se nećete zaključati u višoj stopi plaćanja.

Na strani obrta, posjedovanje svog doma besplatno i jasno u 15 godina je atraktivna ideja. To može biti osobito istinito ako planirate ostati u kući dok ne odete u mirovinu ili čak u mirovinu. Samo budite sigurni da možete podnijeti veći iznos uplate, dođite što biste mogli.

Donja linija

Kao i sa svim stvarima osobne financije, to je vrlo osobno pitanje. Nijedna opcija nije inherentno bolja od druge.Najbolje što možete učiniti je utvrditi što su vaše hipoteke opcije, a pomoću kalkulatora povezanih gore za pokretanje brojeva za scenarij. Zatim ćete biti opremljeni znanjima potrebnim za izradu ove važne odluke o kupnji kuće.

  • Usporedite cijene hipoteka na mreži na LendingTree.

Komentari Na Mjestu:

Korisne Informacije Nov 28 2020