Ažurirano u lipnju 2018

Obratite pozornost na dugu vezu američke vlade, npr. 10-godišnji prinos američke trezora. Cijene su dostigle nisku od oko 1,37% u 2016 i vjerojatno će ostati niske za ostatak desetljeća zbog toliko međunarodnih previranja i potražnje za američkim imovinom kao što su obveznice, nekretnine i dionice.

To je kazalo kako je Savezna rezidencija konačno počela povećavati stopu Fed fondova, što je zauzvrat dovelo do 10-godišnjeg prinosa obveznica kako bi konačno krenula u 2018. godini.

Kao što vidite na donjoj tablici, cijene su godinama smanjene. Iako smo nakratko prekršili 3-postotni godišnji prinos obveznica, dugoročni trend je smanjen zbog bolje koordinirane ekonomske politike, bolje razumijevanja ekonomskih ciklusa i povećanja produktivnosti koja zadržava inflaciju prigušenu.

Iz ovog jednostavnog grafikona razumjet ćete:

* Stopa povrata od rizika bez rizika

* Očekivanja kamatnih stopa

* Očekivanja na inflaciju

* Troškovi posudbe / kredita

* Odstupanje od rizika, ili nedostatak istih

* Zdravlje svijeta

Tako je. Razumjevši što najnovije 10-godišnje riznice znači, moći ćete uštedjeti mnogo novca, zaraditi mnogo novca i prestati biti bozo koji samo slijedi čuje i sluša sve što vam ljudi kažu. Misli za sebe!

Ja sam zaplašen kako ljudi plaćaju više u hipoteku interes nego što moraju, Velik dio toga je zbog toga što mediji i hipotekarni službenici i dalje guraju ljude kako bi što više mogli dobiti hipoteku s fiksnom stopom. U Americi najduži konformni standard je 30 godina.

Posuđivanje na dugom kraju je suboptimalno korištenje sredstava. Ljudi koji te guraju u 30-godišnje fiksne zajmove: 1) Nisu li ekonomisti ili trgovci obveznicama, ali novinari, i / ili 2) imaju interes za zaduživanjem što je duže moguće kako bi mogli zaraditi što više novca što je više moguće. Što je veća stopa, to je lakše za njih zaraditi šire širenje.

Zašto 30-godišnja fiksna hipoteka je otpad

* Krivulja prinosa prema dolje. Važno je shvatiti da, zbog vremenske vrijednosti novca i inflacije, duže ćete posuditi veću kamatnu stopu. Ako danas posudite novac od mene i vratite me sutra, neću vam naplatiti kamate. Ali, ako danas želiš posuditi novac i platiti natrag u idućih 30 godina, bolje ćeš pakao vjerovati da ću vam naplatiti kamatnu stopu iznad inflacije kako bi se spriječila inflacija, zaradila nešto novca i pekla u nekom riziku od zadane. Drugim riječima, ako posudite 30-godišnju fiksnu kamatu, zadužite se na najskuplji dio krivulje prinosa.

* Prosječna dužina boravka, Prije svega, prosječno trajanje života i vlasništvo kuće je oko 8 godina. Ako je to slučaj, što na zemlji radiš uz hipoteku 30-godišnje fiksne stope? 23 godina + precijenjenost vlasništva ozbiljna pogrešna procjena temelji se na statističkim podacima. Sa 5/1 ARM, vaša podcijenjenost je samo 3 godine, ali već ste pekli.

* Odgovaraju fiksnu kamatnu stopu s duljinom boravka. Ako namjeravate živjeti u vašoj kući 10 godina, uzmite 10 godina fiksne stope (amortiziranje preko 30 godina) kao najkonzervativnije vrijeme trajanja kredita. Fiksna stopa od 10 godina je jeftinija od fiksne stope od 20 godina ili 30 godina. Jednostavno je da podudarate fiksnu kamatnu stopu hipoteke s očekivanim trajanjem boravka. Naravno, možda ćete ostati duže, ali možda i ostati kraći. Ako znate da namjeravate ostati u vašem domu zauvijek, više je opravdano izdvojiti 30 godina fiksne, ali još uvijek ne bih, jer 1) vjerojatno ćete platiti zajam brže od 30 godina i 2) nepravedno su visoki u ovom okruženju.

* Adjustable stopa krediti imaju kamatna stopa kapa. Ljudi misle, zahvaljujući strahu od strane medija i hipotekarnih službenika, da jednom kada se podesi stopa zajam kredita je gotova, vaša stopa hipoteka će se usponiti i učiniti stvari super nedostupna. To nije slučaj jer je sve relativno i stope su ograničene. Ja sam refinanciran na 5/1 ARM na 2,625% uz sve naknade uključene, a nakon 5 godina, kamatna stopa može resetirati jednom na najviše 7,25%. Whoopdee doo! Nakon 5 godina, ako ne plaćam dodatni iznos, glavna hipoteka iznosi oko 10% manje. Stopa hipoteke od 7,25% na iznos niže od 10% je vrlo probavljiva.

* Ako se kamatne stope povećavaju, vi ćete se slaviti. Stvari se ne događaju u vakuumu. 10-godišnji prinos odraz je očekivanja inflacije. Ako desetogodišnji prinos, dakle stope hipoteke su skyrocketing, to znači da su očekivanja inflacije barem na skyrocketingu. Međutim, nemate očekivanja za inflacijom veća ako potražnja za stvarnim dobrima i uslugama ne bude veća. Veća potražnja odraz je jače gospodarstva i vašu stvarnu imovinu (imovinu), po definiciji ili napuhavanju! Pa što ako inflacija raste od 2% do 5%, uzrokujući da se vaša hipoteka poništi na 7% zbog 2% širenja? Ako vaš dom sada pada za 5% i imate omjer kredita i vrijednosti od 80%, vaš povrat novca u gotovini raste za 25%!

* 35+ godina u nizu deflacije. Pogledajte povijesni prinos od 10 godina. Cijene su pale za 35 godina zaredom. To su pravi ljudi.Jeste li mi rekli da ovdje nema nikakvog trenda? Hoćete li reći da ćemo na putu vidjeti masivne šiljke za inflaciju (što je dobro kao što sam upravo napisao) odjednom? U tih 30 godina postali smo mnogo učinkovitije društvo koje predviđa novčanu i fiskalnu politiku ili s kraćim vremenima. Da, pojavit će se povremeni porast cijena u cijenama, ali jako sumnjam da će postojati 5-10 godina neprekidne rampe u inflaciji, što znači da vaš ARM od 5 do 10 godina je sasvim u redu.

Kakav je vaš mir uma vrijedan?

Prodavači osiguranja i hipotekarni službenici su vrlo vješt u izazivanju straha, Oni će bojati najgore scenarije slučajeva super inflacije i drobljenja plaćanja tako da možete platiti više novca sada nego što bi trebao. Imajte 30 godina fiksne pruža veliku pažnju da vaše isplate nikada neće ići gore. Zapravo, vaša stvarna plaćanja zapravo će se s vremenom smanjivati, budući da ćete zahvaljujući deflaciji plaćati fiksni zajam s amortirajućim dolarima. Pitanje je, po kojoj cijeni vrijedi?

S obzirom da znate da je krivulja prinosa prema gore, morate proučiti širenje između svake točke zajma. Pretpostavimo da je 30-godišnji fiksni zajam trenutno oko 4%, odnosno 2,625% za 5/1. Pretpostavimo da ste posudili milijun dolara,idealan iznos hipoteke, 1 milijuna dolara x 1,375% = 13,750 dolara više u kamatnom trošku ćete morati platiti svake godine za duljinu vlasništva.

Ako posjedujete kuću za 7 godina, to je 96,250 dolara više u trošku kamata koju bi platio ako ste posudili za 30 godina. Ako kamatne stope ostanu iste (a ne dolje kao što je to bilo u posljednjih 30 godina), tada biste platili više od 420.000 dolara u interesu tijekom trajanja 30-godišnjeg fiksnog kredita! To je samo smiješno. Međutim, ako vaš mir uma vrijedi 96.250 dolara ili 420.000 dolara, a ne možete se nositi s realitetom ekonomije, ne znate svoje mogućnosti i ne vjerujete sebi, zašto ne.

Sljedeći put kada vas netko hoće potražiti 30-godišnje postavke, pitajte ih: 1) Koji je njihov glavni bio u faksu ili gradskoj školi, 2) Koliko su puta refinancirali prije, 3) Ispiti ih o tome što je sadašnji 10-godišnji prinos, 4) Gdje je bio 10-godišnji prinos od 10, 20 , i prije 30 godina, 5) ako su kućanici, 6) koliko će vas više od vas izvući.

Dodatak: Molim te, ne postoji velika razlika između negativnog zajma za amortizaciju i hipoteke podesive stope poput onih na koje se ovdje pozivam. Negam zajam uzrokuje da vaša glavnica raste svaki mjesec jer je po definiciji, negativno amortizirala. Negam zajam općenito je fiksiran samo za jednu godinu i nagli stupanj zadirkivanja. Stoga imate niži od tržišne stope + plaćanja koja se temelje na manjoj količini koja se dodaje glavnici. Ovo je mjesto gdje ljudi dolaze u nevolje. Ljudi koji imaju normalne ARM-ove ne dolaze u nevolje, jer kada im ARM lebdi, njihove stope su niže nego kad su se prvi zaključali! Molimo vas da razumijete ovu točku.

preporuke

Potražite mogućnosti za crowdsourcing nekretninama: Ako nemate uplatu u zamjenu za kupnju nekretnine ili ne želite vezati svoju likvidnost u fizičkoj nekretnini, pogledajte RealtyShares, jednu od najvećih tvrtki koje se bave oglašavanjem nekretnina danas. Nekretnine su ključna komponenta diverzificiranog portfelja. Vlasništvo u stvarnom vremenu također vam omogućuje fleksibilnije i kirurško ulaganje u ulaganja u nekretnine ulaganjem izvan onoga gdje živite za najbolje moguće prinose. Na primjer, cijene kapitala kreću se oko 4% - 5% u San Franciscu, ali više od 10% u Srednji zapad, ako ste u potrazi za strogo ulaganjem prihoda. Prijavite se i pogledajte sve stambene i komercijalne investicijske prilike diljem zemlje koju Realtyshares nudi. Slobodno je pogledati i otkriti.

Kupujte oko hipoteke: LendingTree vam omogućuje da usporedite ponude s više banaka iz njihove ogromne mreže zajmodavaca kako biste pronašli najbolju ponudu za vas. Imaju jednu od najvećih mreža zajmodavaca koji se natječu za vaše poslovanje. Vaš cilj bi trebao biti da dobijete što više pisanih ponuda što je više moguće, a zatim upotrijebite ponude kao poluge kako biste ostvarili najnižu kamatnu stopu. To je upravo ono što sam učinio za zaključavanje 2.375% 5/1 ARM za moje najnovije refinance. Za one koji žele kupiti nekretninu, ista stvar je u redu. Ako ste pronašli dobar posao, možete priuštiti plaćanja i planiramo posjedovati imovinu 10+ godina, dobit ću neutralnu inflaciju i iskoristiti prednosti niskih stopa.

Ažurirano za 2018. i dalje.

Komentari Na Mjestu: