Nedavno je nekoliko slušatelja podcast-a pitalo o procjeni ulaganja u nekretnine. Žele znati koliki će se iznos najamnine morati naplatiti za određenu imovinu kako bi bila "dobra" investicija. Dobra je vijest da je procjena brojeva vrlo jednostavna.

Danas ćemo pogledati 3 omjere ključa koje možete izvoditi na bilo kojem svojstvu. Koristit ću brojeve iz jedne od mojih investicijskih nekretnina kako bih prolazio kroz način funkcioniranja svakog od tih omjera. Rezultati tih jednostavnih formula pomoći će vam u procjeni potencijalne investicije u nekretnine koju možda razmišljate. Iskreno, upotrebljavam samo prvu od ove tri formule, koje možete izračunati u glavi, da biste procijenili imovinu u roku od 20 sekundi.

Poslušajte Podcast

Moja imovina

Imanje koje ću koristiti u ovom članku je trosobni kupališni ranč koji sam kupio u 2009. Ovdje su brojevi:

Cijena kupnje: 42.000 USD Rehabilitacija i ostali troškovi: 25.800 dolara Ukupna investicija: 67.800 dolara Iznos financiran: 64.000 USD Novac je uložio $ 3.800 Najam: 895 dolara HOA: 0 $ Mjesečna isplata hipoteke: 403,69 USD (P & I) Porezi: 156,00 dolara Osiguranje: 33,00 USD Procjena popravaka: 66,58 dolara mjesečno Procijenjeni godišnji natječaj za 74,55 dolara Neto operativni prihod (isključuje plaćanje hipotekom (P & I): 6.778,44 USD (godišnje) Ukupan mjesečni odlazak (uključujući hipoteku): 733,82 USD

3 Ključni REI obrasci

Najamnina

Iznos najamnine izračunava se dijeljenjem mjesečne najamnine ukupnim troškovima nekretnine (kupovna cijena + troškovi financiranja + troškovi rehabilitacije):

rent ratio = mjesečni najam / trošak nekretnine

Na primjer, ako je ukupni trošak nekretnine iznosio 100.000 USD, a mjesečna najam bila 1.000 USD, imovina bi imala rentan omjer točno 1%. U primjeru moje imovine iznad, omjer iznosa je malo veći od 1,32% ($ 895 / $ 67,800).

Općenito gledamo omjer od najmanje 1%. Neki investitori za koje znam mogu tražiti omjere do 2%. Očito je veći omjer bolji, sve ostale stvari su jednake. Ono što sam pronašao, međutim, jest da za jednu obiteljsku kuću u dobroj školskoj četvrti u središnjem Ohiu (gdje ulažem), 2% nije izvedivo.

Napominjemo da ovaj omjer ne utječe na troškove. To je važno razumjeti. Ne kupujemo imovine sa HOA (naknade za udjele vlasnika kuća) i mi smo u mogućnosti financirati kupnju po konkurentnim cijenama. Kao rezultat toga, vrlo mi je ugodno to koristiti kao početnu procjenu imovine.

Sljedeća dva omjera, međutim, faktoriziraju troškove.

Stopa kap

Kratki za stopu kapitalizacije, stopa kapa omogućuje vam vrednovanje i usporedbu nekretnina bez faktoringa u financiranju. Formula je jednostavna:

Kapitalna stopa = neto operativni prihod / ukupni trošak

Neto operativni prihod, ili kratkoročni neograničeni iznos, temelji se na godišnjim brojevima i bruto iznajmljivanje umanjen je za sve troškove, ali isključujući P & I dio hipoteke. Za mnoga svojstva, trošak uključuje poreze, osiguranje, popravke i upražnjeno radno mjesto.

Imajte na umu da je kritično procijeniti troškove popravaka i upražnjenog radnog mjesta. Vidjet ćete iznad procjena koje koristimo za oba ova troška. Pokretanje brojeva za gore navedeno svojstvo donosi stopu kapi od 10% ($ 6.778,44 / $ 67.800 = 10%).

Općenito, stopa kapa od najmanje 6% ili bolje je potrebno. Iako ne uvijek izračunavamo stopu kapi za naše investicije (omjer renta je dovoljan), naša svojstva pada u rasponu od 8 do 10%.

Napominjemo da stopa ograničenja ne utječe na trošak financiranja. Naš treći i konačni omjer.

Novac na povrat novca

Konačni omjer je novčani povrat novca. Izračunate taj omjer dijeljenjem novčanog tijeka novcem koji ste uložili u nekretninu:

Novac na novčani povrat = predujam novčanog tijeka / ukupni investirani novac

Primijenite ovu formulu na moju imovinu iznad prinosa gotovinskog povrata od više od 50% ($ 1,934.16 / $ 3.800 = 50.9%).

Većina traži omjer između 15 i 25%. Za nas, stvarni omjer je besmislen. Kao što možete reći, što je veći utjecaj, viši je omjer. Ali to ne čini ulaganje razumnom. Apsolutno gledamo stvarni novčani tok koji vjerujemo da će imovina generirati. Pozitivan novčani tok je neophodan. No, izračunavanje omjera gotovine na gotov novac je malo vrijedan za nas.

Ako upotrebljavate druge mjerne podatke za procjenu ulaganja u nekretnine, podijelite ih sa svima u komentarima u nastavku.

Komentari Na Mjestu: